Belgien · Wallonien
Wie lange hafte ich nach dem Verkauf in Wallonien?
Mit der Übergabe ist ein Verkauf nicht erledigt. Für eine bestimmte Zeit können Mängel zurückkommen, und ein Satz im Vertrag schützt Sie weniger, als die meisten annehmen.
Die Uhr läuft ab der Übergabe
Nicht ab der Unterschrift und nicht ab der Eintragung, sondern ab dem Tag, an dem der Käufer das Objekt bekommen hat. Halten Sie diesen Tag schriftlich fest, samt Zählerständen und Zustand, denn er ist der Beginn jeder Frist.
Was der Ausschluss im Vertrag wirklich leistet
„Gekauft wie besichtigt“ steht in fast jedem Vertrag zwischen Privatpersonen und ist auch wirksam. Er hat aber eine Grenze, und die ist in allen hier behandelten Ländern dieselbe.
Er deckt, was Sie nicht wussten
Ein Mangel, von dem Sie selbst nichts ahnten, ist damit erledigt. Genau dafür ist die Klausel gedacht, und dafür trägt sie auch.
Er deckt nicht, was Sie verschwiegen haben
Wer einen Mangel kennt und nicht nennt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt ausnahmslos, und die Frist dafür ist meist deutlich länger als die gewöhnliche.
Er deckt nicht, was Sie zugesagt haben
Eine Angabe zur Wohnfläche, zur Baugenehmigung oder zur Nutzbarkeit bleibt verbindlich, auch mit Ausschluss. Sagen Sie deshalb nichts zu, was Sie nicht belegen können.
Der sicherste Weg ist Offenlegen, nicht Verschweigen
Ein Mangel, den Sie im Vertrag benennen, ist ein Mangel, für den Sie nicht mehr haften: Der Käufer hat ihn gekauft. Ein Mangel, den Sie verschweigen, bleibt jahrelang Ihr Risiko. Der feuchte Keller im Vertrag ist billiger als der feuchte Keller vor Gericht.
Was Sie aufbewahren sollten und wie lange
Das Übergabeprotokoll, Fotos vom Zustand, den Schriftverkehr und jede Unterlage, die Sie ausgehändigt haben. Mindestens so lange, wie die Haftungsfrist Ihres Landes läuft, und bei Verdacht auf Streit länger.
Was im Gewest Wallonien gilt
Auch in Wallonien ist Baurecht Sache der Region, mit einem eigenen Gesetzbuch und einer eigenen Übergangsfrist: Ein Erlass vom 13. Mai 2026 stellt Bau- und Umweltgenehmigungen auf digitale Anträge mit elektronischer Unterschrift (eID oder itsme) um. Ab dem 1. September 2028 werden Papieranträge nicht mehr angenommen. Bei einem kombinierten Antrag läuft die Frist ungleich: Der Umweltteil muss schon zum 1. Januar 2027 vollständig digital sein, der Bauteil erst stufenweise bis 2028.
Grundlage: Arrêté du Gouvernement wallon du 13.05.2026 zur Digitalisierung des Code du développement territorial (CoDT); Pilotgemeinden der Gruppe A ab 31.05.2026
Die Rechtslage in Belgien
Wie lange Sie nach der Übergabe haften
Es gibt keine feste Anzahl von Jahren. Der Verkäufer haftet für Mängel, die beim Verkauf schon da waren, aber Sie müssen nach der Entdeckung schnell vor Gericht gehen. Stand 29.07.2026 gilt dafür weiterhin das alte Zivilgesetzbuch; das neue Buch 7 des Burgerlijk Wetboek ist beschlossen, aber noch nicht in Kraft.
Wie weit Sie die Haftung ausschließen können
Ja, zwischen Privatpersonen darf die Haftung ausgeschlossen werden, solange der Verkäufer gutgläubig ist. Die Klausel heißt „vendu dans l’état“ oder „gekocht in de staat waarin het zich bevindt“.
Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt
Der Ausschluss gilt nicht, wenn der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel bewusst verschwiegen hat. Sie müssen beweisen, dass er ihn kannte.
Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss
Sie müssen nach der Entdeckung innerhalb kurzer Zeit klagen, sonst verlieren Sie Ihre Rechte. Wie kurz genau, steht in keinem Gesetz, das entscheidet der Richter im Einzelfall. Warten Sie deshalb nicht ab.
Grundlage: Art. 1641, 1643, 1644, 1645, 1648 altes Zivilgesetzbuch. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.
Häufige Fragen
Muss ich einen Mangel nennen, nach dem niemand fragt?
Ja, wenn er wesentlich ist und der Käufer ihn nicht selbst erkennen kann. Ein Wasserschaden hinter einer neuen Verkleidung gehört genannt, ein sichtbar altes Bad nicht.
Was, wenn sich der Käufer nach Jahren meldet?
Prüfen Sie zuerst, ob die Frist Ihres Landes überhaupt noch läuft. Ist sie abgelaufen, ist der Anspruch in aller Regel erledigt, außer es geht um einen Mangel, den Sie nachweislich verschwiegen haben.
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