Spanien · Almagro
Vermietete Immobilie in Almagro kaufen oder verkaufen
Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, so wie er ist, mit allem was darin vereinbart wurde.
Was der Käufer übernimmt
Den Vertrag mit seiner Laufzeit, seiner Miethöhe und jeder Nebenabrede. Eine jahrzehntealte Miete weit unter dem heutigen Niveau bleibt bestehen, und eine mündliche Zusage des Voreigentümers kann ebenfalls binden.
Die Kaution ist die häufigste Lücke
Sie liegt beim bisherigen Vermieter, geschuldet wird sie am Ende vom neuen. Wer beim Kauf nicht darauf achtet, dass sie übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen wird, zahlt sie später aus eigener Tasche.
Was in den Kaufvertrag gehört
Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.
Für den Verkäufer: was Sie offenlegen müssen
Bestehende Verträge, Rückstände, laufende Streitigkeiten und jede Nebenabrede. Ein verschwiegener Rechtsstreit mit einem Mieter ist ein Umstand, der nach dem Kauf auf Sie zurückfällt.
Was in der Stadt Almagro gilt
In der Denkmalzone von Almagro müssen sich Neubauten und Fassaden in der Höhe an die Nachbarbebauung anpassen. Die durchschnittliche Traufhöhe der jeweiligen Straße ist dabei verbindlich einzuhalten.
Grundlage: Ordenanza Reguladora de las Condiciones Estéticas y de Ornato Público del Conjunto Histórico von Almagro, Artikel 4; definitiv beschlossen, veröffentlicht BOP Ciudad Real, Anuncio Nr. 1805, am 28.05.2025
In der Denkmalzone von Almagro sind nur weiß verputzte oder gestrichene Fassaden sowie Kalkmörtel zulässig. Graue oder farbige Zementverputze und industrieller Monocapa-Mörtel sind ausdrücklich verboten, weil sie das Erscheinungsbild des historischen Ensembles verzerren.
Grundlage: Ordenanza Reguladora de las Condiciones Estéticas y de Ornato Público del Conjunto Histórico von Almagro, Artikel 4 Absatz 1; definitiv beschlossen, veröffentlicht BOP Ciudad Real, Anuncio Nr. 1805, am 28.05.2025
In Almagro muss das Dach geneigt sein, mit höchstens 30 Prozent Neigung, gedeckt mit altem oder künstlich gealtertem rotem Rundziegel. Flachziegel sind verboten. Aufbauten wie Aufzugsschächte dürfen in keinem Fall neues Bauvolumen über der bestehenden Dachfläche erzeugen.
Grundlage: Ordenanza Reguladora de las Condiciones Estéticas y de Ornato Público del Conjunto Histórico von Almagro, Artikel 5 und Artikel 5 Absatz 3; definitiv beschlossen, veröffentlicht BOP Ciudad Real, Anuncio Nr. 1805, am 28.05.2025
Die Rechtslage in Spanien
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Nach Art. 14 der Ley de Arrendamientos Urbanos tritt der Käufer für die ersten fünf Jahre der Vertragslaufzeit in den Mietvertrag ein, bei einem Vermieter als juristischer Person für sieben Jahre. Bei längerer vereinbarter Dauer gilt der Eintritt für die ganze Laufzeit nur, wenn der Vertrag im Grundbuch eingetragen ist.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Vermieter ist an die gesetzliche Mindestlaufzeit gebunden. Eigenbedarf ist nur unter Bedingungen und frühestens nach dem ersten Jahr möglich, wenn er im Vertrag vorgesehen ist.
Wie weit die Miete steigen darf
Die jährliche Anpassung folgt dem gesetzlichen Index; in ausgewiesenen Spannungsgebieten ist die Miete nach dem Wohnraumgesetz von 2023 gedeckelt.
Die Kaution
Die fianza beträgt bei Wohnraum gesetzlich eine Monatsmiete; der Erwerber tritt in die Rückgabepflicht ein.
Grundlage: Vermieterrecht Spanien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.
Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?
Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.
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