Niederlande · Amsterdam
Vermietete Immobilie in Amsterdam kaufen oder verkaufen
Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, so wie er ist, mit allem was darin vereinbart wurde.
Was der Käufer übernimmt
Den Vertrag mit seiner Laufzeit, seiner Miethöhe und jeder Nebenabrede. Eine jahrzehntealte Miete weit unter dem heutigen Niveau bleibt bestehen, und eine mündliche Zusage des Voreigentümers kann ebenfalls binden.
Die Kaution ist die häufigste Lücke
Sie liegt beim bisherigen Vermieter, geschuldet wird sie am Ende vom neuen. Wer beim Kauf nicht darauf achtet, dass sie übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen wird, zahlt sie später aus eigener Tasche.
Was in den Kaufvertrag gehört
Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.
Für den Verkäufer: was Sie offenlegen müssen
Bestehende Verträge, Rückstände, laufende Streitigkeiten und jede Nebenabrede. Ein verschwiegener Rechtsstreit mit einem Mieter ist ein Umstand, der nach dem Kauf auf Sie zurückfällt.
Was in Amsterdam gilt
Wer in Amsterdam eine Wohnung kauft, kauft oft nur das Gebäude, nicht den Boden darunter. Der gehört dann weiter der Gemeinde und wird im Erbbaurecht überlassen. In der Kaufurkunde steht, ob das hier so ist, und diese Angabe entscheidet mit über den Wert: Ein gleich aussehendes Objekt auf eigenem Grund ist eine andere Sache.
Grundlage: Burgerlijk Wetboek Buch 5, Titel 7, Artikel 85 bis 100 (erfpacht); in Amsterdam über die Erbbaurechtsbedingungen der Gemeinde
Steht die Wohnung im Erbbaurecht, kommt die eigentliche Frage danach: In der älteren Form wird der jährliche Betrag am Ende jedes Zeitabschnitts neu festgesetzt und kann dann deutlich steigen. In der ewigen Form ist er festgeschrieben oder abgelöst. Amsterdam bietet den Wechsel von der einen in die andere Form an. Welche Form gilt, gehört vor dem Kauf geklärt, denn davon hängt ab, ob die laufende Belastung kalkulierbar ist.
Grundlage: Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017 der Gemeente Amsterdam
Amsterdam kann für Wohnungen unter einer festgelegten Wertgrenze eine Aufkaufschutz-Regel (opkoopbescherming) anordnen: Wer eine solche Wohnung kauft, darf sie vier Jahre lang nicht vermieten, sondern muss selbst darin wohnen. Amsterdam wendet die Regel für die GANZE Gemeinde an. Andere Gemeinden tun das oft nur in einzelnen, besonders nachgefragten Vierteln, mit einer jeweils eigenen Wertgrenze.
Grundlage: Huisvestingswet 2014, Art. 41; die Verordening op de Woonruimtevoorraad van Amsterdam legt Wertgrenze und Geltungsbereich für Amsterdam selbst fest
Die Rechtslage in den Niederlanden
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Koop breekt geen huur: Nach Art. 7:226 BW ist der Erwerber an den bestehenden Mietvertrag gebunden. Bei gebauten Immobilien ist diese Regel zwingend und kann nicht abbedungen werden.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Vermieter kann nur aus gesetzlichen Gründen kündigen, etwa bei dringend eigen gebruik (dringender Eigenbedarf). Der bloße Verkauf ist kein Kündigungsgrund.
Wie weit die Miete steigen darf
Bei Wohnraum im Punktesystem ist die Miete gedeckelt (seit 2024 Wet betaalbare huur); die jährliche Erhöhung ist gesetzlich begrenzt.
Die Kaution
Die waarborgsom beträgt nach dem Wet goed verhuurderschap höchstens zwei Monatsmieten; der Erwerber übernimmt sie.
Grundlage: Vermieterrecht Niederlande. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.
Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?
Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.
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