Spanien · Baeza
Vermietete Immobilie in Baeza kaufen oder verkaufen
Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, so wie er ist, mit allem was darin vereinbart wurde.
Was der Käufer übernimmt
Den Vertrag mit seiner Laufzeit, seiner Miethöhe und jeder Nebenabrede. Eine jahrzehntealte Miete weit unter dem heutigen Niveau bleibt bestehen, und eine mündliche Zusage des Voreigentümers kann ebenfalls binden.
Die Kaution ist die häufigste Lücke
Sie liegt beim bisherigen Vermieter, geschuldet wird sie am Ende vom neuen. Wer beim Kauf nicht darauf achtet, dass sie übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen wird, zahlt sie später aus eigener Tasche.
Was in den Kaufvertrag gehört
Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.
Für den Verkäufer: was Sie offenlegen müssen
Bestehende Verträge, Rückstände, laufende Streitigkeiten und jede Nebenabrede. Ein verschwiegener Rechtsstreit mit einem Mieter ist ein Umstand, der nach dem Kauf auf Sie zurückfällt.
Was in der Stadt Baeza gilt
Für die Altstadt von Baeza gibt es keine einzelne Meterzahl als Höchsthöhe, stattdessen weist der grafische Plan jedem Gebäude eine von vier Stufen nach Stockwerkszahl zu: Erdgeschoss allein 3,60 Meter Traufhöhe, mit einem Obergeschoss 6,70 Meter, mit zwei Obergeschossen 10,00 Meter, mit drei Obergeschossen 13,00 Meter, bei vorhandenem Halbkeller jeweils rund einen Meter mehr.
Grundlage: PEPRI Baeza, Artikel 5.19 (Cuadro 5.1) und Artikel 8.4 (Zona 1: Casco antiguo); endgültig beschlossen 12.07.1990
Fassaden in der Altstadt von Baeza sind aus Naturstein oder getüncht auszuführen, Sockel und Fensterumrandungen werden gestrichen. Die Wahl der Materialien richtet sich nach der jeweiligen Mauerwerksart und den gestalterischen Kriterien der einzelnen Zone.
Grundlage: PEPRI Baeza, Artikel 7.14 (Fachadas) und Artikel 7.10.5; für die Zone 1 (Casco antiguo) ausdrücklich für anwendbar erklärt in Artikel 8.4; endgültig beschlossen 12.07.1990
Dächer in der Altstadt von Baeza müssen mit Ziegeln gedeckte geneigte Ebenen sein, die Neigung darf höchstens 40 Prozent betragen.
Grundlage: PEPRI Baeza, Artikel 7.14 (Cubierta); für die Zone 1 (Casco antiguo) ausdrücklich für anwendbar erklärt in Artikel 8.4; endgültig beschlossen 12.07.1990
Die Rechtslage in Spanien
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Nach Art. 14 der Ley de Arrendamientos Urbanos tritt der Käufer für die ersten fünf Jahre der Vertragslaufzeit in den Mietvertrag ein, bei einem Vermieter als juristischer Person für sieben Jahre. Bei längerer vereinbarter Dauer gilt der Eintritt für die ganze Laufzeit nur, wenn der Vertrag im Grundbuch eingetragen ist.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Vermieter ist an die gesetzliche Mindestlaufzeit gebunden. Eigenbedarf ist nur unter Bedingungen und frühestens nach dem ersten Jahr möglich, wenn er im Vertrag vorgesehen ist.
Wie weit die Miete steigen darf
Die jährliche Anpassung folgt dem gesetzlichen Index; in ausgewiesenen Spannungsgebieten ist die Miete nach dem Wohnraumgesetz von 2023 gedeckelt.
Die Kaution
Die fianza beträgt bei Wohnraum gesetzlich eine Monatsmiete; der Erwerber tritt in die Rückgabepflicht ein.
Grundlage: Vermieterrecht Spanien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.
Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?
Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.
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