Spanien · Barcelona
Vermietete Immobilie in Barcelona kaufen oder verkaufen
Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, so wie er ist, mit allem was darin vereinbart wurde.
Was der Käufer übernimmt
Den Vertrag mit seiner Laufzeit, seiner Miethöhe und jeder Nebenabrede. Eine jahrzehntealte Miete weit unter dem heutigen Niveau bleibt bestehen, und eine mündliche Zusage des Voreigentümers kann ebenfalls binden.
Die Kaution ist die häufigste Lücke
Sie liegt beim bisherigen Vermieter, geschuldet wird sie am Ende vom neuen. Wer beim Kauf nicht darauf achtet, dass sie übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen wird, zahlt sie später aus eigener Tasche.
Was in den Kaufvertrag gehört
Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.
Für den Verkäufer: was Sie offenlegen müssen
Bestehende Verträge, Rückstände, laufende Streitigkeiten und jede Nebenabrede. Ein verschwiegener Rechtsstreit mit einem Mieter ist ein Umstand, der nach dem Kauf auf Sie zurückfällt.
Was in Barcelona gilt
Barcelona verlangt bei Neubauten und bei der Sanierung ganzer Gebäude, dass ein fester Anteil der Wohnfläche als geförderter Wohnraum entsteht. Die Regel gilt auch im bereits bebauten Stadtgebiet, und das oberste spanische Gericht hat sie bestätigt. Wer ein Haus zur Kernsanierung kauft, rechnet also mit einem Teil, den er nicht frei verwerten kann.
Grundlage: Änderung des Allgemeinen Metropolitanplans für Barcelona von 2018, die sogenannte 30-Prozent-Regel, bestätigt vom Tribunal Supremo
Eine Wohnung in Barcelona zu kaufen, um sie kurzfristig an Touristen zu vermieten, geht in weiten Teilen der Stadt nicht: Der Beherbergungsplan der Stadt teilt sie in Zonen ein, und in der innersten Zone darf keine neue Unterkunft dieser Art mehr entstehen. Eine bestehende Lizenz hängt am Objekt und ist deshalb der eigentliche Wert. Ob eine vorliegt, gehört vor dem Kauf geprüft.
Grundlage: Pla Especial Urbanístic d'Allotjaments Turístics der Stadt Barcelona, beschlossen 2021 und seit 2022 in Kraft
Die Rechtslage in Spanien
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Nach Art. 14 der Ley de Arrendamientos Urbanos tritt der Käufer für die ersten fünf Jahre der Vertragslaufzeit in den Mietvertrag ein, bei einem Vermieter als juristischer Person für sieben Jahre. Bei längerer vereinbarter Dauer gilt der Eintritt für die ganze Laufzeit nur, wenn der Vertrag im Grundbuch eingetragen ist.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Vermieter ist an die gesetzliche Mindestlaufzeit gebunden. Eigenbedarf ist nur unter Bedingungen und frühestens nach dem ersten Jahr möglich, wenn er im Vertrag vorgesehen ist.
Wie weit die Miete steigen darf
Die jährliche Anpassung folgt dem gesetzlichen Index; in ausgewiesenen Spannungsgebieten ist die Miete nach dem Wohnraumgesetz von 2023 gedeckelt.
Die Kaution
Die fianza beträgt bei Wohnraum gesetzlich eine Monatsmiete; der Erwerber tritt in die Rückgabepflicht ein.
Grundlage: Vermieterrecht Spanien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.
Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?
Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.
Weiter
Bereit, eine Immobilie zu prüfen?
In wenigen Minuten haben Sie einen vollständigen, vorsichtig gerechneten Bericht als PDF. Kein Termin, kein Papierkram.
Im Testbetrieb kostenlos. Danach 29,99 € je Bericht inkl. USt, ohne Abo.
Sie wollen Ihre eigene Immobilie bewerten? Hier entlang.
Auf dem Laufenden bleiben
Wir schreiben selten und nur, wenn es wirklich hilfreich ist: neue Funktionen, Markt-Einordnungen, Tipps rund um Kauf, Verkauf und Miete.