AL · Berat
Mieterhöhung in Berat rechtssicher begründen
Die meisten Erhöhungen, die vor einer Schlichtungsstelle scheitern, waren der Höhe nach zulässig. Sie sind an der Begründung oder an der Frist gescheitert.
Zuerst den Anlass festlegen
Jeder der möglichen Anlässe hat eigene Voraussetzungen, eine eigene Form und eine eigene Frist. Wer zwei Anlässe in einem Schreiben vermischt, riskiert, dass keiner davon trägt.
Die Begründung, die hält
Wo eine Anpassung an das ortsübliche Niveau verlangt wird, genügt die Behauptung nicht. Die Rechtsordnungen verlangen einen benannten Nachweis.
Vergleichsobjekte
Sie müssen so bezeichnet sein, dass der Mieter sie nachprüfen kann. Eine Adresse ohne Stockwerk und ohne Lage reicht dafür in der Regel nicht.
Amtliche Erhebung
Wo eine Gemeinde eine qualifizierte Erhebung führt, ist die Berufung darauf der sicherste Weg, weil sie die Beweislast verschiebt.
Die Frist vor dem Zinstermin
Das Schreiben muss dem Mieter eine bestimmte Zeit vor dem Termin zugehen, an dem die höhere Miete erstmals fällig wird. Maßgeblich ist der Zugang, nicht das Absenden. Wer das knapp kalkuliert, verliert eine ganze Periode.
Was die Erhöhung im Nachhinein kippen kann
Eine Erhöhung, die auf einer Modernisierung beruht, hält nur so weit, wie die Maßnahme wirklich den Wohnwert erhöht hat. Der Anteil, der ohnehin fällige Instandhaltung war, ist herauszurechnen, und zwar bevor das Schreiben rausgeht.
Was in der Stadt Berat gilt
Im historischen Kern von Berat sind Neubauten nicht erlaubt. Zulässig sind nur Erhaltung, Restaurierung und Wiederaufbau auf dem bestehenden Gebäudegrundriss.
Grundlage: VKM Nr. 827/2023, Schutzplan für Berat, Artikel 6 Absatz 2 und Absatz 5; in Kraft seit Veröffentlichung im Fletorja Zyrtare
In der Pufferzone III um die Altstadt von Berat sind Gebäude auf höchstens fünf Geschosse oder 17 Meter bis zum Dachgesims begrenzt, in Pufferzone IV auf höchstens drei Geschosse oder 11 Meter, neue Wohngebäude dort sogar nur auf zwei bis drei Geschosse. Selbst im historischen Kern sind Umbauten auf drei Geschosse gedeckelt.
Grundlage: VKM Nr. 827/2023, Schutzplan für Berat, Artikel 7 Absatz 3 Buchstabe c Ziffer ii, Buchstabe ç Ziffer ii, sowie Artikel 12 Absatz 5 Buchstabe b
In der Schutzzone von Berat sind Dacheindeckungen in untraditionellen Farben oder Formen verboten, sofern sie sich deutlich vom historischen Bild abheben. Neue Wohngebäude in Pufferzone IV müssen ein traditionelles Vierflächendach tragen, und eine Außenverputzung ist dort vorgeschrieben.
Grundlage: VKM Nr. 827/2023, Schutzplan für Berat, Artikel 7 Absatz 3 Buchstabe c Ziffer ii und Buchstabe ç Ziffer ii
Häufige Fragen
Kann ich eine unwirksame Erhöhung einfach neu schicken?
In der Regel ja, aber die Frist beginnt dann neu, und die Erhöhung wirkt erst ab dem späteren Termin. Für die Zwischenzeit besteht kein Nachforderungsanspruch.
Was gilt, wenn der Mieter nicht antwortet?
Das hängt am Anlass. Wo eine Zustimmung nötig ist, tritt sie durch Schweigen nicht ein, und der Weg führt über die zuständige Stelle. Wo keine nötig ist, wirkt die Erhöhung mit dem Termin.
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