Norwegen · Bryggen
Vermietete Immobilie in Bryggen kaufen oder verkaufen
Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, so wie er ist, mit allem was darin vereinbart wurde.
Was der Käufer übernimmt
Den Vertrag mit seiner Laufzeit, seiner Miethöhe und jeder Nebenabrede. Eine jahrzehntealte Miete weit unter dem heutigen Niveau bleibt bestehen, und eine mündliche Zusage des Voreigentümers kann ebenfalls binden.
Die Kaution ist die häufigste Lücke
Sie liegt beim bisherigen Vermieter, geschuldet wird sie am Ende vom neuen. Wer beim Kauf nicht darauf achtet, dass sie übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen wird, zahlt sie später aus eigener Tasche.
Was in den Kaufvertrag gehört
Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.
Für den Verkäufer: was Sie offenlegen müssen
Bestehende Verträge, Rückstände, laufende Streitigkeiten und jede Nebenabrede. Ein verschwiegener Rechtsstreit mit einem Mieter ist ein Umstand, der nach dem Kauf auf Sie zurückfällt.
Was in der Stadt Bryggen gilt
Muss ein denkmalgeschütztes Gebäude in Bryggen wegen eines Brandschadens oder eines anderen Schadens abgerissen werden, muss es in seiner ursprünglichen Form und mit den ursprünglichen Materialien wiederaufgebaut werden, nach den Vorgaben des staatlichen Denkmalamts Riksantikvaren.
Grundlage: Reguleringsplan for Vågen, kaiene og Bryggen (Plan 16040000), Paragraf 6.3.7.8 (Zone H: Bryggen) und Paragraf 6.3.7.12 (Zone N: Finnegården); beschlossen 11.12.2006
Gebäude in Bryggen müssen mit Handwerksmethoden und Materialien instand gehalten werden, die die historische Bautradition fortführen, in der sie errichtet wurden. Wesentliche bauliche Veränderungen sind nicht erlaubt.
Grundlage: Reguleringsplan for Vågen, kaiene og Bryggen (Plan 16040000), Paragraf 6.3.7.8 (Zone H: Bryggen); beschlossen 11.12.2006
In Bryggen müssen die bestehenden Traufhöhen sowie Dächer und Bauvolumen oberhalb der Traufe erhalten bleiben. Ohne besondere Ausnahme gilt zusätzlich, dass Firsthöhe, Traufhöhe, Dachform, Fassaden und Geschosszahl der Bestandsgebäude bewahrt werden müssen.
Grundlage: Reguleringsplan for Vågen, kaiene og Bryggen (Plan 16040000), Paragraf 6.3.7.10 (Zone L: Murkvartalene) und Paragraf 6.3.1; beschlossen 11.12.2006
Ein neuer Fassadenanstrich in Bryggen muss Farben verwenden, die für das jeweilige Gebäude typisch sind und sich gut in die umgebende Bebauung einfügen, ausgerichtet am Baustil und an der Form des Gebäudes.
Grundlage: Reguleringsplan for Vågen, kaiene og Bryggen (Plan 16040000), Paragraf 6.3.6 (Fargesetting); beschlossen 11.12.2006
Die Rechtslage in Norwegen
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Bei einem Eigentümerwechsel tritt der neue Eigentümer als Vermieter in den Mietvertrag ein; Mieter und Vermieter behalten ihre Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Vertrag (§ 8-6).
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Vermieter braucht für eine Kündigung einen sachlichen Grund (saklig grunn); der Mieter kann die Kündigung anfechten.
Wie weit die Miete steigen darf
Die Miete darf einmal jährlich an den Verbraucherpreisindex angepasst werden; eine Anpassung an die Marktmiete ist nur unter Bedingungen möglich.
Die Kaution
Die Kaution beträgt höchstens sechs Monatsmieten und liegt auf einem gesperrten Konto.
Grundlage: Vermieterrecht Norwegen. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.
Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?
Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.
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