Portugal · Elvas
Vermietete Immobilie in Elvas kaufen oder verkaufen
Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, so wie er ist, mit allem was darin vereinbart wurde.
Was der Käufer übernimmt
Den Vertrag mit seiner Laufzeit, seiner Miethöhe und jeder Nebenabrede. Eine jahrzehntealte Miete weit unter dem heutigen Niveau bleibt bestehen, und eine mündliche Zusage des Voreigentümers kann ebenfalls binden.
Die Kaution ist die häufigste Lücke
Sie liegt beim bisherigen Vermieter, geschuldet wird sie am Ende vom neuen. Wer beim Kauf nicht darauf achtet, dass sie übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen wird, zahlt sie später aus eigener Tasche.
Was in den Kaufvertrag gehört
Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.
Für den Verkäufer: was Sie offenlegen müssen
Bestehende Verträge, Rückstände, laufende Streitigkeiten und jede Nebenabrede. Ein verschwiegener Rechtsstreit mit einem Mieter ist ein Umstand, der nach dem Kauf auf Sie zurückfällt.
Was in der Stadt Elvas gilt
Wird ein Gebäude im Centro Histórico von Elvas durch einen Neubau ersetzt, muss dieser zwingend dieselbe Geschosszahl und dieselbe Traufhöhe wie der Vorgängerbau übernehmen.
Grundlage: PPSCHE Elvas, Artikel 37 Buchstabe c); endgültig beschlossen 29.02.2016, in Kraft seit 15.04.2016, laut Gemeinde weiterhin in Kraft
Verputzte Fassaden im Centro Histórico von Elvas müssen bei den traditionell verwendeten Farben bleiben: Weiß, Creme, Ocker, Altrosa oder Hellgrau, außer in technisch begründeten Ausnahmefällen.
Grundlage: PPSCHE Elvas, Artikel 20 Absatz 5 Buchstabe e); endgültig beschlossen 29.02.2016, in Kraft seit 15.04.2016
Geneigte Dächer im Centro Histórico von Elvas müssen mit rotem gebogenem Tonziegel gedeckt werden, oder mit dem am Gebäude ursprünglich verwendeten Material, sofern dieses nicht als stilfremdes Element eingestuft ist.
Grundlage: PPSCHE Elvas, Artikel 21 Absatz 3 Buchstabe e); endgültig beschlossen 29.02.2016, in Kraft seit 15.04.2016
Die Rechtslage in Portugal
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Der Verkauf beendet den Mietvertrag nicht; der Erwerber tritt in die Stellung des Vermieters ein (Código Civil und das Novo Regime do Arrendamento Urbano, NRAU).
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Bei befristeten Verträgen kann der Vermieter der Verlängerung widersprechen (oposição à renovação); bei unbefristeten und bei Eigenbedarf gelten nach Art. 1101 Código Civil lange Fristen zugunsten des Mieters.
Wie weit die Miete steigen darf
Die jährliche Anpassung folgt dem staatlich festgelegten Koeffizienten.
Die Kaution
Die caução ist frei vereinbar, üblich sind zwei Monatsmieten zusätzlich zur ersten Miete.
Grundlage: Vermieterrecht Portugal. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.
Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?
Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.
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