Schweden · Kalmar
Vermietete Immobilie in Kalmar kaufen oder verkaufen
Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, so wie er ist, mit allem was darin vereinbart wurde.
Was der Käufer übernimmt
Den Vertrag mit seiner Laufzeit, seiner Miethöhe und jeder Nebenabrede. Eine jahrzehntealte Miete weit unter dem heutigen Niveau bleibt bestehen, und eine mündliche Zusage des Voreigentümers kann ebenfalls binden.
Die Kaution ist die häufigste Lücke
Sie liegt beim bisherigen Vermieter, geschuldet wird sie am Ende vom neuen. Wer beim Kauf nicht darauf achtet, dass sie übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen wird, zahlt sie später aus eigener Tasche.
Was in den Kaufvertrag gehört
Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.
Für den Verkäufer: was Sie offenlegen müssen
Bestehende Verträge, Rückstände, laufende Streitigkeiten und jede Nebenabrede. Ein verschwiegener Rechtsstreit mit einem Mieter ist ein Umstand, der nach dem Kauf auf Sie zurückfällt.
Was in der Stadt Kalmar gilt
Für das Grundstück Drottningen 1 im historischen Kern von Kalmar (Kvarnholmen) legt eine seit April 2026 rechtskräftige Detaljplan eine maximale Firsthöhe von 6,5 Metern und eine maximale Gesamthöhe von 9,7 Metern für bauliche Erweiterungen fest, ausdrücklich zum Schutz des als Bodendenkmal eingetragenen Stadtkerns.
Grundlage: Detaljplan Drottningen 1 m.fl., Kvarnholmen, Kalmar kommun, Egenskapsbestämmelser för kvartersmark; rechtskräftig seit 20.04.2026
Die Rechtslage in Schweden
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Nach dem Jordabalken (12. Kapitel, hyreslagen) gilt die Miete gegen den neuen Eigentümer, wenn ein schriftlicher Mietvertrag besteht und der Mieter vor der Übertragung eingezogen ist. Der Besitzschutz (besittningsskydd) bleibt vom Eigentümerwechsel unberührt.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Wohnungsmieter haben nach dem 12. Kapitel § 46 Jordabalken einen direkten Besitzschutz (besittningsskydd) mit Anspruch auf Vertragsverlängerung. Der Vermieter darf die Verlängerung nur ablehnen, wenn das Mietrecht durch grobe Vernachlässigung, Zahlungsrückstand oder unerlaubte Untervermietung verwirkt ist, bei einer so erheblichen Pflichtverletzung des Mieters, dass eine Verlängerung unbillig wäre, wenn das Haus abgerissen oder umfassend umgebaut werden soll und der Umzug dem Mieter zumutbar ist, oder bei Eigenbedarf, was in Schweden aber nur für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt, nicht für gewöhnliche Mehrfamilienhäuser.
Wie weit die Miete steigen darf
Die Miete richtet sich nach dem Gebrauchswert (bruksvärde) und wird meist kollektiv mit dem Mieterverein verhandelt.
Die Kaution
Eine Kaution ist in Schweden unüblich; wenn überhaupt, dann gering.
Grundlage: Vermieterrecht Schweden. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-18.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.
Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?
Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.
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