Vermietete Immobilie in Kilkenny kaufen oder verkaufen

Was in den Kaufvertrag gehört

Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.

In der 'City Centre ACA' von Kilkenny, der Denkmalschutzzone entlang High Street und Parliament Street, gibt der Bebauungsplan Naturschiefer als Dacheindeckung vor.

Grundlage: Kilkenny City and County Development Plan 2021-2027, Band 2, Politik CCACA5; beschlossen 03.09.2021, in Kraft seit 15.10.2021

In den neun Denkmalschutzzonen von Kilkenny, darunter die Altstadt rund um High Street und Parliament Street, sind Fenster, Türen und Regenrinnen aus PVC oder Aluminium untersagt, verlangt werden traditionelle Materialien.

Grundlage: Kilkenny City and County Development Plan 2021-2027, Band 1, Absatz 9.3.3 (Ziele 9J bis 9L); beschlossen 03.09.2021, in Kraft seit 15.10.2021

In der Altstadt von Kilkenny müssen historische Schaufenster und Pubfronten erhalten bleiben, neue Schaufenster brauchen eine hochwertige zeitgenössische Gestaltung. Plastik- oder Neonwerbung wird in der Denkmalschutzzone nicht genehmigt, bevorzugt werden handgemalte Ladenschilder.

Grundlage: Kilkenny City and County Development Plan 2021-2027, Band 2, Politik CCACA1 und CCACA2; beschlossen 03.09.2021, in Kraft seit 15.10.2021

Was mit den laufenden Mietverträgen passiert

Kauf bricht Miete nicht: Der Erwerber tritt in das laufende Mietverhältnis ein und ist an dessen Bedingungen gebunden, einschliesslich der Miethöhe und der Kaution. Seit dem 01.03.2026 wiegt das schwerer als früher, denn neue Mietverhältnisse laufen mindestens sechs Jahre (tenancy of minimum duration), und ein bestehendes Mietverhältnis darf ausser nach einer wesentlichen Sanierung nicht auf Marktmiete zurückgesetzt werden. Eine Wohnung mit altem, günstigem Vertrag ist damit für den Käufer weniger wert als eine leere.

Wie der neue Vermieter kündigen kann

Seit dem 01.03.2026 hängen die Kündigungsgründe von der GROESSE des Vermieters ab. Ein kleiner Vermieter mit ein bis drei Mietverhältnissen darf zusätzlich kündigen, wenn er die Wohnung für die eigene Familie braucht, und während des Sechsjahreszyklus auch bei einer unzumutbaren finanziellen Härte oder um zu verkaufen. Ein grosser Vermieter mit vier oder mehr Mietverhältnissen oder eine Gesellschaft darf nur noch wegen eines Verstosses des Mieters oder wegen Unbrauchbarkeit der Wohnung beenden. Ein Mieter erlangt Kündigungsschutz, wenn er sechs Monate ohne wirksame Kündigung durchgehend in der Wohnung gewohnt hat.

Wie weit die Miete steigen darf

Höchstens einmal im Jahr, gedeckelt auf den niedrigeren Wert aus 2 Prozent und dem Verbraucherpreisindex (CPI). Für Wohnungen und studentisches Wohnen mit Baubeginn nach dem 10.06.2025 entfällt die 2-Prozent-Grenze, dort gilt allein der Index. Ein Zurücksetzen auf die Marktmiete nach einer Kündigung ohne Verschulden des Mieters ist ausdrücklich verboten, damit die Kündigung nicht als Umweg zur Mieterhöhung dient.

Die Kaution

Die Kaution ist umgehend zurückzuzahlen (Section 12(1)(d) Residential Tenancies Act 2004). Abzüge muss der Vermieter belegen, und zwar für Mietrückstände oder für Schäden über die übliche Abnutzung hinaus. Der Erwerber übernimmt diese Pflicht mit dem Mietverhältnis und sollte die Kaution deshalb beim Kauf verrechnet bekommen.

Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?

Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.

Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?

Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.