Vermietete Immobilie in Krakau kaufen oder verkaufen

Was in den Kaufvertrag gehört

Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.

In der Altstadt von Krakau ist ein geneigtes Dach mit mindestens zwei Dachflächen Pflicht, gedeckt mit naturfarbener Keramikziegel, Kupfer-, Zink-, Titanzink- oder verzinktem Stahlblech. Flachdächer sind nur bei neuen Hofflügelgebäuden (Oficyna) und einem einzigen, im Plan namentlich benannten Grundstück erlaubt, sonst nirgends in der Altstadt.

Grundlage: Uchwała Nr XII/131/11 des Stadtrats Krakau vom 13.04.2011, § 8; Altstadt Krakau, in Kraft seit 17.06.2011

Antennen und Masten auf Dächern von straßenseitigen Gebäuden in der Altstadt von Krakau dürfen die First-Höhe des jeweiligen Gebäudes nicht überschreiten und sind an vom öffentlichen Raum aus sichtbaren Stellen ganz verboten. Dachflächenfenster und Solaranlagen sind an straßenseitigen Gebäuden nur auf der zum Innenhof gerichteten Dachfläche erlaubt, und auch dort nur, wenn sie vom Straßenniveau aus nicht sichtbar sind.

Grundlage: Uchwała Nr XII/131/11 Krakau, § 8; Altstadt Krakau, in Kraft seit 17.06.2011

Ein Hofflügelgebäude (Oficyna) in der Altstadt von Krakau darf niemals höher gebaut oder aufgestockt werden als bis zur Firsthöhe des zugehörigen straßenseitigen Gebäudes auf demselben Grundstück. Bei neuer Lückenbebauung muss sich die Höhe der Fassade, ihres Gesimses oder ihrer Attika an die Nachbargebäude anschließen.

Grundlage: Uchwała Nr XII/131/11 Krakau, § 8; Altstadt Krakau, in Kraft seit 17.06.2011

Was mit den laufenden Mietverträgen passiert

Nach Art. 678 Kodeks cywilny tritt der Erwerber an die Stelle des Veräußerers in das Mietverhältnis ein. Er kann jedoch mit den gesetzlichen Fristen kündigen, es sei denn, der Mietvertrag war befristet, schriftlich und mit sicherem Datum geschlossen und die Wohnung war übergeben; dann ist dieses Kündigungsrecht ausgeschlossen.

Wie der neue Vermieter kündigen kann

Bei entgeltlichem Wohnraum darf der Vermieter nach Art. 11 Abs. 2 Mieterschutzgesetz nur aus dort abschließend genannten Gründen mit einem Monat zum Monatsende kündigen: vertragswidriger Gebrauch trotz schriftlicher Abmahnung, Zahlungsverzug von mindestens drei vollen Zahlungsperioden trotz Abmahnung und Nachfrist, unerlaubte Weitervermietung ohne schriftliche Zustimmung, oder notwendiger Abriss beziehungsweise Umbau des Gebäudes.

Wie weit die Miete steigen darf

Eine Erhöhung, die 3 Prozent des Wiederbeschaffungswerts der Wohnung pro Jahr übersteigt oder von einem bereits darüberliegenden Niveau aus erfolgt, muss der Vermieter begründen (Art. 8a Abs. 4); sie ist anfechtbar. Die Ankündigungsfrist beträgt mindestens drei Monate (Art. 8a Abs. 2), und häufiger als alle sechs Monate darf außerhalb betriebskostenähnlicher Nebenkosten ohnehin nicht erhöht werden (Art. 9 Abs. 1b).

Die Kaution

Die kaucja ist gesetzlich auf höchstens zwölf Monatsmieten begrenzt, praktisch ein bis drei.

Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?

Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.

Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?

Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.