Estland · Kuressaare
Vermietete Immobilie in Kuressaare kaufen oder verkaufen
Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, so wie er ist, mit allem was darin vereinbart wurde.
Was der Käufer übernimmt
Den Vertrag mit seiner Laufzeit, seiner Miethöhe und jeder Nebenabrede. Eine jahrzehntealte Miete weit unter dem heutigen Niveau bleibt bestehen, und eine mündliche Zusage des Voreigentümers kann ebenfalls binden.
Die Kaution ist die häufigste Lücke
Sie liegt beim bisherigen Vermieter, geschuldet wird sie am Ende vom neuen. Wer beim Kauf nicht darauf achtet, dass sie übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen wird, zahlt sie später aus eigener Tasche.
Was in den Kaufvertrag gehört
Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.
Für den Verkäufer: was Sie offenlegen müssen
Bestehende Verträge, Rückstände, laufende Streitigkeiten und jede Nebenabrede. Ein verschwiegener Rechtsstreit mit einem Mieter ist ein Umstand, der nach dem Kauf auf Sie zurückfällt.
Was in der Stadt Kuressaare gilt
Kuressaare liegt auf Saaremaa, einer von nur vier estnischen Inseln (neben Hiiumaa, Muhu und Vormsi), auf denen Menschen und Unternehmen von außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums und des Vereinigten Königreichs überhaupt Grundeigentum erwerben dürfen. Auf praktisch allen anderen estnischen Meeresinseln ist ihnen der Erwerb aus Gründen der Landesverteidigung ausnahmslos verboten, ebenso in mehreren namentlich benannten Grenzgemeinden zu Russland.
Grundlage: Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus (KAOKS), § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 (Fassung RT I, 06.07.2023, 41, in Kraft seit 01.01.2024)
Die Ausnahme gilt nur für das Grundstück selbst, nicht für dessen Nutzung: Enthält ein Grundstück in Kuressaare oder anderswo auf Saaremaa land- oder forstwirtschaftliche Fläche, dürfen Bürger aus Nicht-EWR-Staaten es nur mit Genehmigung der Gemeindevertretung erwerben, und auch das nur, wenn sie zuvor mindestens sechs Monate durchgehend in Estland gelebt oder ein Jahr lang tatsächlich als Einzelunternehmer Landwirtschaft oder Forstwirtschaft betrieben haben.
Grundlage: KAOKS § 5 Abs. 1 und 3 bis 5
Die Rechtslage in Estland
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Kauf bricht nicht Miete: Bei einer Veräußerung tritt der Erwerber in den laufenden Wohnungsmietvertrag ein. Die Miete ist im Schuldrechtsgesetz geregelt.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Das estnische Recht ist mieterfreundlich; der Vermieter kann einen unbefristeten Vertrag nur mit Grund und mit einer Frist von drei Monaten schriftlich kündigen.
Wie weit die Miete steigen darf
Eine Erhöhung ist nur möglich, wenn der Vertrag sie vorsieht oder beide Seiten zustimmen.
Die Kaution
Die Kaution ist auf höchstens drei Monatsmieten begrenzt und kann in Raten gezahlt werden.
Grundlage: Vermieterrecht Estland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.
Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?
Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.
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