Portugal · Lissabon
Mieterhöhung in Lissabon rechtssicher begründen
Die meisten Erhöhungen, die vor einer Schlichtungsstelle scheitern, waren der Höhe nach zulässig. Sie sind an der Begründung oder an der Frist gescheitert.
Zuerst den Anlass festlegen
Jeder der möglichen Anlässe hat eigene Voraussetzungen, eine eigene Form und eine eigene Frist. Wer zwei Anlässe in einem Schreiben vermischt, riskiert, dass keiner davon trägt.
Die Begründung, die hält
Wo eine Anpassung an das ortsübliche Niveau verlangt wird, genügt die Behauptung nicht. Die Rechtsordnungen verlangen einen benannten Nachweis.
Vergleichsobjekte
Sie müssen so bezeichnet sein, dass der Mieter sie nachprüfen kann. Eine Adresse ohne Stockwerk und ohne Lage reicht dafür in der Regel nicht.
Amtliche Erhebung
Wo eine Gemeinde eine qualifizierte Erhebung führt, ist die Berufung darauf der sicherste Weg, weil sie die Beweislast verschiebt.
Die Frist vor dem Zinstermin
Das Schreiben muss dem Mieter eine bestimmte Zeit vor dem Termin zugehen, an dem die höhere Miete erstmals fällig wird. Maßgeblich ist der Zugang, nicht das Absenden. Wer das knapp kalkuliert, verliert eine ganze Periode.
Was die Erhöhung im Nachhinein kippen kann
Eine Erhöhung, die auf einer Modernisierung beruht, hält nur so weit, wie die Maßnahme wirklich den Wohnwert erhöht hat. Der Anteil, der ohnehin fällige Instandhaltung war, ist herauszurechnen, und zwar bevor das Schreiben rausgeht.
Was in der Stadt Lissabon gilt
Wer in Lissabon eine Immobilie verkauft, muss vorher bei der Stadt anfragen, ob sie selbst kaufen will. Das betrifft Objekte in den ausgewiesenen Sanierungsgebieten und solche unter Denkmalschutz. Die Stadt tritt dann zu denselben Bedingungen an die Stelle des Käufers. Solange sie nicht geantwortet oder die Frist nicht verstrichen ist, kann der Verkauf nicht abgeschlossen werden.
Grundlage: Art. 58 des Decreto-Lei 307/2009 über die Stadterneuerung; welche Gebiete das in Lissabon sind, weist die Stadt selbst aus und veröffentlicht es in ihrem Planwerk
Eine Wohnung in Lissabon zu kaufen, um sie kurzfristig an Gäste zu vermieten, hängt am Stadtteil. Die Stadt teilt ihr Gebiet nach dem Anteil solcher Wohnungen ein, und wo er zu hoch ist, wird keine neue Zulassung mehr erteilt. Diese Einteilung wird laufend angepasst. Sie gehört deshalb für die konkrete Adresse und zum Zeitpunkt des Kaufs geprüft, nicht aus einem älteren Bericht übernommen.
Grundlage: Regulamento der Stadt Lissabon über die Gebiete mit Zulassungsbeschränkung für Alojamento Local
Die Rechtslage in Portugal
Wann und wie erhöht werden darf
Einmal jährlich, höchstens um den amtlichen Koeffizienten, und nur mit schriftlicher Ankündigung mindestens 30 Tage vorher. Der Koeffizient bildet die mittlere Veränderung des Verbraucherpreisindex OHNE Wohnen über die zwölf Monate bis August des Vorjahres ab; er gilt für Wohn- und Gewerbemieten gleichermaßen, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Verlangt werden kann die Anhebung erst, wenn der Vertrag oder die letzte Anpassung ein Jahr zurückliegt.
Was Sie belegen und nachschlagen müssen
Coeficiente de atualização für das laufende Jahr, ob für den Vertragstyp eine gesetzliche Deckelung gilt, und die ortsüblichen Mieten der Gemeinde. WO ER STEHT: Der Koeffizient wird vom Instituto Nacional de Estatística berechnet und im Herbst des Vorjahres als Aviso im Diário da República veröffentlicht, für 2026 als Aviso n.º 23174/2025/2 vom 19.09.2025. Er gilt ab dem 1. Januar. Nie schätzen, immer den Aviso des betreffenden Jahres nehmen.
Womit der Mieter die Erhöhung angreifen kann
Streit über die Anpassung geht an das Balcão Nacional do Arrendamento oder das Gericht.
Grundlage: Código Civil, Art. 1064 bis 1113 (arrendamento urbano), gefasst durch das Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei n.º 6/2006). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.
Häufige Fragen
Kann ich eine unwirksame Erhöhung einfach neu schicken?
In der Regel ja, aber die Frist beginnt dann neu, und die Erhöhung wirkt erst ab dem späteren Termin. Für die Zwischenzeit besteht kein Nachforderungsanspruch.
Was gilt, wenn der Mieter nicht antwortet?
Das hängt am Anlass. Wo eine Zustimmung nötig ist, tritt sie durch Schweigen nicht ein, und der Weg führt über die zuständige Stelle. Wo keine nötig ist, wirkt die Erhöhung mit dem Termin.
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