Portugal · Lissabon
Vermietete Immobilie in Lissabon kaufen oder verkaufen
Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, so wie er ist, mit allem was darin vereinbart wurde.
Was der Käufer übernimmt
Den Vertrag mit seiner Laufzeit, seiner Miethöhe und jeder Nebenabrede. Eine jahrzehntealte Miete weit unter dem heutigen Niveau bleibt bestehen, und eine mündliche Zusage des Voreigentümers kann ebenfalls binden.
Die Kaution ist die häufigste Lücke
Sie liegt beim bisherigen Vermieter, geschuldet wird sie am Ende vom neuen. Wer beim Kauf nicht darauf achtet, dass sie übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen wird, zahlt sie später aus eigener Tasche.
Was in den Kaufvertrag gehört
Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.
Für den Verkäufer: was Sie offenlegen müssen
Bestehende Verträge, Rückstände, laufende Streitigkeiten und jede Nebenabrede. Ein verschwiegener Rechtsstreit mit einem Mieter ist ein Umstand, der nach dem Kauf auf Sie zurückfällt.
Was in der Stadt Lissabon gilt
Wer in Lissabon eine Immobilie verkauft, muss vorher bei der Stadt anfragen, ob sie selbst kaufen will. Das betrifft Objekte in den ausgewiesenen Sanierungsgebieten und solche unter Denkmalschutz. Die Stadt tritt dann zu denselben Bedingungen an die Stelle des Käufers. Solange sie nicht geantwortet oder die Frist nicht verstrichen ist, kann der Verkauf nicht abgeschlossen werden.
Grundlage: Art. 58 des Decreto-Lei 307/2009 über die Stadterneuerung; welche Gebiete das in Lissabon sind, weist die Stadt selbst aus und veröffentlicht es in ihrem Planwerk
Eine Wohnung in Lissabon zu kaufen, um sie kurzfristig an Gäste zu vermieten, hängt am Stadtteil. Die Stadt teilt ihr Gebiet nach dem Anteil solcher Wohnungen ein, und wo er zu hoch ist, wird keine neue Zulassung mehr erteilt. Diese Einteilung wird laufend angepasst. Sie gehört deshalb für die konkrete Adresse und zum Zeitpunkt des Kaufs geprüft, nicht aus einem älteren Bericht übernommen.
Grundlage: Regulamento der Stadt Lissabon über die Gebiete mit Zulassungsbeschränkung für Alojamento Local
Die Rechtslage in Portugal
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Der Verkauf beendet den Mietvertrag nicht; der Erwerber tritt in die Stellung des Vermieters ein (Código Civil und das Novo Regime do Arrendamento Urbano, NRAU).
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Bei befristeten Verträgen kann der Vermieter der Verlängerung widersprechen (oposição à renovação); bei unbefristeten und bei Eigenbedarf gelten nach Art. 1101 Código Civil lange Fristen zugunsten des Mieters.
Wie weit die Miete steigen darf
Die jährliche Anpassung folgt dem staatlich festgelegten Koeffizienten.
Die Kaution
Die caução ist frei vereinbar, üblich sind zwei Monatsmieten zusätzlich zur ersten Miete.
Grundlage: Vermieterrecht Portugal. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.
Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?
Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.
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