Schweiz · Luzern
Vermietete Immobilie in Luzern kaufen oder verkaufen
Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, so wie er ist, mit allem was darin vereinbart wurde.
Was der Käufer übernimmt
Den Vertrag mit seiner Laufzeit, seiner Miethöhe und jeder Nebenabrede. Eine jahrzehntealte Miete weit unter dem heutigen Niveau bleibt bestehen, und eine mündliche Zusage des Voreigentümers kann ebenfalls binden.
Die Kaution ist die häufigste Lücke
Sie liegt beim bisherigen Vermieter, geschuldet wird sie am Ende vom neuen. Wer beim Kauf nicht darauf achtet, dass sie übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen wird, zahlt sie später aus eigener Tasche.
Was in den Kaufvertrag gehört
Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.
Für den Verkäufer: was Sie offenlegen müssen
Bestehende Verträge, Rückstände, laufende Streitigkeiten und jede Nebenabrede. Ein verschwiegener Rechtsstreit mit einem Mieter ist ein Umstand, der nach dem Kauf auf Sie zurückfällt.
Was im Kanton Luzern gilt
Sinkt der hypothekarische Referenzzinssatz, kann eine Herabsetzung des Mietzinses verlangt werden. Der Satz ist für die ganze Schweiz derselbe und wird vom Bund veröffentlicht, nicht vom Kanton.
Grundlage: Art. 270a OR in Verbindung mit Art. 12a und 13 VMWG
Der Anfangsmietzins kann innerhalb von dreißig Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden. Die Frist ist kurz und läuft ab Übernahme, nicht ab Vertragsschluss.
Grundlage: Art. 270 Abs. 1 OR
Den Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks besteuert der Kanton. Satz, Besitzdauerrabatt und Freibeträge sind deshalb von Kanton zu Kanton verschieden.
Grundlage: Art. 12 Steuerharmonisierungsgesetz (StHG)
Ob beim Eigentumsübergang eine Handänderungssteuer anfällt und wie hoch sie ist, entscheidet der Kanton. Einzelne Kantone erheben sie gar nicht.
Grundlage: Kantonale Steuergesetze, Vorbehalt in Art. 12 Abs. 1 StHG
Wer im eigenen Haus wohnt, versteuert den Eigenmietwert als Einkommen. Die Festsetzung erfolgt kantonal, weshalb derselbe Bau in zwei Kantonen unterschiedlich hoch angesetzt wird.
Grundlage: Art. 21 Abs. 1 Bst. b DBG, kantonale Umsetzung nach Art. 7 Abs. 1 StHG
Der Kanton Luzern gehört der interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe an. Dreißig Begriffe und Messweisen, darunter Gebäudehöhe, Geschossfläche und Abstand, sind hier also nach dem gesamtschweizerischen Standard definiert. Die Vereinbarung gilt allerdings nicht unmittelbar: Sie muss ins kantonale und kommunale Recht umgesetzt sein, und maßgeblich bleibt die Fassung der Gemeinde.
Grundlage: Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB), Stand der Mitgliederliste Anfang 2025
Die Rechtslage in der Schweiz
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Bei Verkauf geht das Mietverhältnis nach Art. 261 OR mit dem Eigentum auf den Erwerber über.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Erwerber kann außerordentlich auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich oder nahe Verwandte geltend macht; dieses Recht besteht erst ab dem Grundbucheintrag. Der Mieter kann eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen.
Wie weit die Miete steigen darf
Eine Mietzinserhöhung ist anfechtbar; sie orientiert sich am hypothekarischen Referenzzinssatz und an der orts- und quartierüblichen Miete.
Die Kaution
Höchstens drei Monatsmieten, zu hinterlegen auf einem Sperrkonto auf den Namen des Mieters (Art. 257e OR).
Grundlage: Vermieterrecht Schweiz. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.
Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?
Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.
Weiter
Bereit, eine Immobilie zu prüfen?
In wenigen Minuten haben Sie einen vollständigen, vorsichtig gerechneten Bericht als PDF. Kein Termin, kein Papierkram.
Im Testbetrieb kostenlos. Danach 29,99 € je Bericht inkl. USt, ohne Abo.
Sie wollen Ihre eigene Immobilie bewerten? Hier entlang.
Auf dem Laufenden bleiben
Wir schreiben selten und nur, wenn es wirklich hilfreich ist: neue Funktionen, Markt-Einordnungen, Tipps rund um Kauf, Verkauf und Miete.