Vermietete Immobilie in Mailand kaufen oder verkaufen

Was in den Kaufvertrag gehört

Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.

Wer in Mailand zum sogenannten vereinbarten Mietzins vermietet, verhandelt die Höhe nicht frei: Sie ergibt sich aus einer Vereinbarung, die die Verbände von Vermietern und Mietern für diese Stadt geschlossen haben, mit eigenen Zonen und Spannen. Eine Nachbarstadt hat ihre eigene Vereinbarung mit anderen Werten.

Grundlage: Art. 2 Abs. 3 des Gesetzes 431/1998; die örtliche Vereinbarung gilt jeweils für die einzelne Gemeinde, für Mailand in der Fassung von 2023

Der Steuervorteil hängt an einem Papier, das leicht vergessen wird. Wer den Vertrag ohne Beistand der Verbände schließt, braucht zusätzlich eine Bescheinigung von einem Verband, der die Mailänder Vereinbarung unterschrieben hat, dass Vertrag und Miete ihr entsprechen. Ohne sie bleibt der Vertrag gültig, die Vergünstigung entfällt aber.

Grundlage: Interministerielles Dekret vom 16.01.2017, für Verträge ab dem 30.03.2017; bescheinigen darf nur, wer die Vereinbarung für Mailand mitgetragen hat

Was mit den laufenden Mietverträgen passiert

Nach Art. 1599 Codice Civile beendet der Verkauf den Mietvertrag nicht, wenn dieser registriert ist; der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten ein, auch in die Rückgabe der Kaution. Bei Verträgen über mehr als neun Jahre muss der Vertrag vor dem Verkauf eingetragen sein, um dem Käufer entgegengehalten werden zu können.

Wie der neue Vermieter kündigen kann

Bei canone libero läuft die Wohnraummiete vier plus vier Jahre, bei canone concordato drei plus zwei (Art. 2 und 5 Legge 431/1998). Zur ersten Fälligkeit darf der Vermieter die Verlängerung nur aus den in Art. 3 abschließend genannten Gründen ablehnen, etwa Eigennutzung für sich oder nahe Angehörige, Verkaufsabsicht ohne weiteren Wohnbesitz, notwendiger Abriss oder Umbau, oder wenn der Mieter bereits eine andere geeignete Wohnung in derselben Gemeinde hat. Die Ablehnung muss mindestens sechs Monate vorher schriftlich erfolgen und den Grund nennen, sonst ist sie nichtig. Zur zweiten Fälligkeit kann der Vermieter dagegen ohne Angabe von Gründen kündigen.

Wie weit die Miete steigen darf

Beim freien Vertrag (canone libero) darf der Vermieter eine jährliche Anpassung nur verlangen, wenn der Vertrag das ausdrücklich vorsieht, erstmals nach zwölf Monaten und höchstens in Höhe von 75 Prozent der ISTAT-FOI-Preisindexänderung (Art. 32 Legge 392/1978). Beim vereinbarten Vertrag (canone concordato) setzen die örtlichen Vereinbarungen zwischen Mieter- und Vermieterverbänden (accordi territoriali) eine Ober- und Untergrenze für die Miete.

Die Kaution

Die cauzione beträgt höchstens drei Monatsmieten und ist zu verzinsen.

Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?

Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.

Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?

Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.