Italien · Positano
Vermietete Immobilie in Positano kaufen oder verkaufen
Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, so wie er ist, mit allem was darin vereinbart wurde.
Was der Käufer übernimmt
Den Vertrag mit seiner Laufzeit, seiner Miethöhe und jeder Nebenabrede. Eine jahrzehntealte Miete weit unter dem heutigen Niveau bleibt bestehen, und eine mündliche Zusage des Voreigentümers kann ebenfalls binden.
Die Kaution ist die häufigste Lücke
Sie liegt beim bisherigen Vermieter, geschuldet wird sie am Ende vom neuen. Wer beim Kauf nicht darauf achtet, dass sie übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen wird, zahlt sie später aus eigener Tasche.
Was in den Kaufvertrag gehört
Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.
Für den Verkäufer: was Sie offenlegen müssen
Bestehende Verträge, Rückstände, laufende Streitigkeiten und jede Nebenabrede. Ein verschwiegener Rechtsstreit mit einem Mieter ist ein Umstand, der nach dem Kauf auf Sie zurückfällt.
Was in der Stadt Positano gilt
Bei terrassenförmig gestaffelten Gebäuden am Steilhang von Positano wird die Höhe der zurückversetzten, bergseitigen Fassade vom niedrigeren Geländeniveau der talseitigen Fassade aus gemessen.
Grundlage: Regolamento Edilizio des Comune di Positano, Artikel 73 Absatz 10; genehmigt Delibera del Consiglio Comunale Nr. 31 vom 18.12.2009
In Positano sind Zementmörtel und jede Art Kunststoffputz bei der Erneuerung von Fassadenputz kategorisch verboten, zulässig ist nur traditioneller Kalkmörtel. Die Anstrichfarbe muss vorab als Farbmuster bei der Gemeinde eingereicht und nach dem gemeindeeigenen Piano del Colore genehmigt werden.
Grundlage: Regolamento Edilizio des Comune di Positano, Artikel 141 Absatz 6 und Artikel 88 Absatz 5; genehmigt Delibera del Consiglio Comunale Nr. 31 vom 18.12.2009
In Positano sind flache, geneigte Dächer mit höchstens 50 Prozent Neigung oder die typischen Kuppel- und Tonnengewölbedächer (volte estradossate) zulässig. In der Altstadtzone müssen Dachansatz, -form und Eindeckungsmaterial sich am ortstypischen Bild orientieren.
Grundlage: Regolamento Edilizio des Comune di Positano, Artikel 134 Absatz 1 und 2; genehmigt Delibera del Consiglio Comunale Nr. 31 vom 18.12.2009
Die Rechtslage in Italien
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Nach Art. 1599 Codice Civile beendet der Verkauf den Mietvertrag nicht, wenn dieser registriert ist; der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten ein, auch in die Rückgabe der Kaution. Bei Verträgen über mehr als neun Jahre muss der Vertrag vor dem Verkauf eingetragen sein, um dem Käufer entgegengehalten werden zu können.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Bei canone libero läuft die Wohnraummiete vier plus vier Jahre, bei canone concordato drei plus zwei (Art. 2 und 5 Legge 431/1998). Zur ersten Fälligkeit darf der Vermieter die Verlängerung nur aus den in Art. 3 abschließend genannten Gründen ablehnen, etwa Eigennutzung für sich oder nahe Angehörige, Verkaufsabsicht ohne weiteren Wohnbesitz, notwendiger Abriss oder Umbau, oder wenn der Mieter bereits eine andere geeignete Wohnung in derselben Gemeinde hat. Die Ablehnung muss mindestens sechs Monate vorher schriftlich erfolgen und den Grund nennen, sonst ist sie nichtig. Zur zweiten Fälligkeit kann der Vermieter dagegen ohne Angabe von Gründen kündigen.
Wie weit die Miete steigen darf
Beim freien Vertrag (canone libero) darf der Vermieter eine jährliche Anpassung nur verlangen, wenn der Vertrag das ausdrücklich vorsieht, erstmals nach zwölf Monaten und höchstens in Höhe von 75 Prozent der ISTAT-FOI-Preisindexänderung (Art. 32 Legge 392/1978). Beim vereinbarten Vertrag (canone concordato) setzen die örtlichen Vereinbarungen zwischen Mieter- und Vermieterverbänden (accordi territoriali) eine Ober- und Untergrenze für die Miete.
Die Kaution
Die cauzione beträgt höchstens drei Monatsmieten und ist zu verzinsen.
Grundlage: Vermieterrecht Italien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-18.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.
Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?
Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.
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