Deutschland · Sachsen-Anhalt
Vermietete Immobilie in Sachsen-Anhalt kaufen oder verkaufen
Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, so wie er ist, mit allem was darin vereinbart wurde.
Was der Käufer übernimmt
Den Vertrag mit seiner Laufzeit, seiner Miethöhe und jeder Nebenabrede. Eine jahrzehntealte Miete weit unter dem heutigen Niveau bleibt bestehen, und eine mündliche Zusage des Voreigentümers kann ebenfalls binden.
Die Kaution ist die häufigste Lücke
Sie liegt beim bisherigen Vermieter, geschuldet wird sie am Ende vom neuen. Wer beim Kauf nicht darauf achtet, dass sie übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen wird, zahlt sie später aus eigener Tasche.
Was in den Kaufvertrag gehört
Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.
Für den Verkäufer: was Sie offenlegen müssen
Bestehende Verträge, Rückstände, laufende Streitigkeiten und jede Nebenabrede. Ein verschwiegener Rechtsstreit mit einem Mieter ist ein Umstand, der nach dem Kauf auf Sie zurückfällt.
Was im Bundesland Sachsen-Anhalt gilt
Die Mietpreisbremse gilt nicht im ganzen Land, sondern nur in Gemeinden, die die Landesregierung durch Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat. Ohne diese Verordnung gibt es hier keine Obergrenze bei der Neuvermietung.
Grundlage: § 556d Abs. 2 BGB
Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag liegt im Regelfall bei zwanzig Prozent in drei Jahren. Auf fünfzehn Prozent gesenkt wird sie nur dort, wo die Landesregierung das per Verordnung angeordnet hat.
Grundlage: § 558 Abs. 3 BGB
Den Steuersatz der Grunderwerbsteuer setzt jedes Bundesland selbst fest. Deshalb kostet derselbe Kaufpreis je nach Bundesland unterschiedlich viel Steuer.
Grundlage: Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG in Verbindung mit § 11 GrEStG
Das Bauordnungsrecht ist Landessache. Für Sachsen-Anhalt gilt die Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA), und damit gelten hier eigene Regeln dafür, was genehmigungsfrei ist, welche Abstände einzuhalten sind und wie lange die Behörde gegen einen Bau ohne Genehmigung noch vorgehen kann. Ein Anbau, der im Nachbarland keine Genehmigung brauchte, kann hier eine gebraucht haben.
Grundlage: die Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA)
Die Rechtslage in Deutschland
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Kauf bricht nicht Miete: Nach § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in den laufenden Mietvertrag ein. Auch die Kaution geht mit über (§ 566a BGB).
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Vermieter kann nur mit berechtigtem Interesse kündigen, vor allem bei Eigenbedarf (§ 573 BGB). Wurde die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, gilt eine Sperrfrist (§ 577a), je nach Land bis zu zehn Jahren, bevor Eigenbedarf angemeldet werden darf.
Wie weit die Miete steigen darf
Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, begrenzt durch die Kappungsgrenze (§ 558, meist 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Lagen 15 Prozent). Bei Neuvermietung greift dort die Mietpreisbremse.
Die Kaution
Höchstens drei Kaltmieten (§ 551 BGB); der Erwerber übernimmt sie und muss sie am Ende zurückzahlen.
Grundlage: Vermieterrecht Deutschland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.
Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?
Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.
Weiter
Bereit, eine Immobilie zu prüfen?
In wenigen Minuten haben Sie einen vollständigen, vorsichtig gerechneten Bericht als PDF. Kein Termin, kein Papierkram.
Im Testbetrieb kostenlos. Danach 29,99 € je Bericht inkl. USt, ohne Abo.
Sie wollen Ihre eigene Immobilie bewerten? Hier entlang.
Auf dem Laufenden bleiben
Wir schreiben selten und nur, wenn es wirklich hilfreich ist: neue Funktionen, Markt-Einordnungen, Tipps rund um Kauf, Verkauf und Miete.