Frankreich · Sarlat-la-Canéda
Vermietete Immobilie in Sarlat-la-Canéda kaufen oder verkaufen
Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, so wie er ist, mit allem was darin vereinbart wurde.
Was der Käufer übernimmt
Den Vertrag mit seiner Laufzeit, seiner Miethöhe und jeder Nebenabrede. Eine jahrzehntealte Miete weit unter dem heutigen Niveau bleibt bestehen, und eine mündliche Zusage des Voreigentümers kann ebenfalls binden.
Die Kaution ist die häufigste Lücke
Sie liegt beim bisherigen Vermieter, geschuldet wird sie am Ende vom neuen. Wer beim Kauf nicht darauf achtet, dass sie übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen wird, zahlt sie später aus eigener Tasche.
Was in den Kaufvertrag gehört
Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.
Für den Verkäufer: was Sie offenlegen müssen
Bestehende Verträge, Rückstände, laufende Streitigkeiten und jede Nebenabrede. Ein verschwiegener Rechtsstreit mit einem Mieter ist ein Umstand, der nach dem Kauf auf Sie zurückfällt.
Was in der Stadt Sarlat-la-Canéda gilt
In der Altstadt von Sarlat-la-Canéda darf kein Gebäude eine Traufhöhe von 12 Metern überschreiten, gemessen in der Mitte der straßenseitigen Fassade oder ihrer einzelnen versetzten Abschnitte, etwa bei abschüssigen Straßen.
Grundlage: PSMV Sarlat-la-Canéda, Règlement écrit, Artikel US.10 Absatz 10.3; Secteur Sauvegardé, genehmigt per Décret vom 28.07.1989
Fassaden in der Altstadt von Sarlat-la-Canéda dürfen keine nachgeahmten Materialien zeigen, etwa falsche Ziegel, falschen Naturstein, falsches Fachwerk oder falschen Marmor, und sichtbarer Zementputz ist verboten. Der charakteristische Kalkstein der Fassaden darf nicht gestrichen oder bemalt werden.
Grundlage: PSMV Sarlat-la-Canéda, Règlement écrit, Artikel US.11 Absatz 11.1 und 11.2.16; Secteur Sauvegardé, genehmigt per Décret vom 28.07.1989
Dächer in der Altstadt von Sarlat-la-Canéda müssen bei Lauzen-, Flachziegel- oder Schieferdeckung eine Neigung von 60 Grad haben. Bürgerhäuser aus der Zeit vor dem 17. Jahrhundert müssen zwingend mit handwerklich gewonnenen Kalksteinplatten (Lauzen) fachgerecht gedeckt werden.
Grundlage: PSMV Sarlat-la-Canéda, Règlement écrit, Artikel US.11 Absatz 11.2.10; Secteur Sauvegardé, genehmigt per Décret vom 28.07.1989
Die Rechtslage in Frankreich
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung tritt der Käufer in den laufenden Mietvertrag ein (Code civil, Art. 1743, und das Gesetz vom 6. Juli 1989).
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der neue Eigentümer kann nur zum Vertragsende kündigen, mit congé pour vente (dann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht) oder congé pour reprise (Eigennutzung). Erwirbt er einen laufenden Vertrag, greifen Fristen: der congé pour reprise frühestens zwei Jahre nach dem Erwerb, der congé pour vente erst zur ersten Erneuerung, wenn das Vertragsende weniger als drei Jahre nach dem Erwerb liegt (Art. 15).
Wie weit die Miete steigen darf
In Spannungsgebieten gilt der Mietendeckel (encadrement des loyers); sonst wird jährlich nach dem Referenzindex IRL angepasst.
Die Kaution
Das dépôt de garantie beträgt bei unmöblierter Wohnung höchstens eine Monatskaltmiete; der Erwerber übernimmt die Rückgabepflicht.
Grundlage: Vermieterrecht Frankreich. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.
Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?
Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.
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