Vermietete Immobilie in Siena kaufen oder verkaufen

Was in den Kaufvertrag gehört

Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.

Der historische Kern von Siena, UNESCO-Welterbe und im Plan der Stadt in die Gewebetypen Centro Storico 1 bis 3 gegliedert, verbietet Solar- und Photovoltaikanlagen im gesamten Bereich, mit einer einzigen Ausnahme: dem Gelände des städtischen Stadions. Überall sonst in der Altstadt bleibt die Installation solcher Anlagen untersagt, unabhängig vom Gebäudetyp.

Grundlage: Piano Operativo Comune di Siena, Norme Tecniche di Attuazione, Artikel 35 Absatz 5; beschlossen mit Ratsbeschluss Nr. 216 vom 25.11.2021, B.U.R.T. Nr. 52 vom 29.12.2021

An Gebäuden mit erhöhter Schutzstufe im historischen Kern von Siena sind Vollwärmeschutz und dämmende Außenputze verboten. Bei der Instandhaltung des Daches dürfen nur nicht mehr reparable Ziegel ersetzt werden, und zwar durch solche gleicher Form, gleichen Materials und gleicher Farbe wie die vorhandenen. Eine nachträgliche Dämmung darf höchstens 15 Zentimeter dick sein und muss innerhalb der bestehenden Dachkontur bleiben, sichtbare Blechverkleidungen am Dachrand sind zu vermeiden.

Grundlage: Piano Operativo Comune di Siena, Artikel 35 Absatz 3 und 4; historischer Kern, konsolidierte Fassung nach Ratsbeschluss Nr. 170 vom 26.09.2024

Wer im historischen Kern von Siena eine Wohnung durch Teilung oder Nutzungsänderung neu schafft, darf im Durchschnitt keine kleiner als 60 Quadratmeter Nutzfläche entstehen lassen. Ausgenommen sind nur Wohnungen, die schon vor Erlass des Plans kleiner waren.

Grundlage: Piano Operativo Comune di Siena, Artikel 62 Absatz 2; historischer Kern, beschlossen mit Ratsbeschluss Nr. 216 vom 25.11.2021

Was mit den laufenden Mietverträgen passiert

Nach Art. 1599 Codice Civile beendet der Verkauf den Mietvertrag nicht, wenn dieser registriert ist; der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten ein, auch in die Rückgabe der Kaution. Bei Verträgen über mehr als neun Jahre muss der Vertrag vor dem Verkauf eingetragen sein, um dem Käufer entgegengehalten werden zu können.

Wie der neue Vermieter kündigen kann

Bei canone libero läuft die Wohnraummiete vier plus vier Jahre, bei canone concordato drei plus zwei (Art. 2 und 5 Legge 431/1998). Zur ersten Fälligkeit darf der Vermieter die Verlängerung nur aus den in Art. 3 abschließend genannten Gründen ablehnen, etwa Eigennutzung für sich oder nahe Angehörige, Verkaufsabsicht ohne weiteren Wohnbesitz, notwendiger Abriss oder Umbau, oder wenn der Mieter bereits eine andere geeignete Wohnung in derselben Gemeinde hat. Die Ablehnung muss mindestens sechs Monate vorher schriftlich erfolgen und den Grund nennen, sonst ist sie nichtig. Zur zweiten Fälligkeit kann der Vermieter dagegen ohne Angabe von Gründen kündigen.

Wie weit die Miete steigen darf

Beim freien Vertrag (canone libero) darf der Vermieter eine jährliche Anpassung nur verlangen, wenn der Vertrag das ausdrücklich vorsieht, erstmals nach zwölf Monaten und höchstens in Höhe von 75 Prozent der ISTAT-FOI-Preisindexänderung (Art. 32 Legge 392/1978). Beim vereinbarten Vertrag (canone concordato) setzen die örtlichen Vereinbarungen zwischen Mieter- und Vermieterverbänden (accordi territoriali) eine Ober- und Untergrenze für die Miete.

Die Kaution

Die cauzione beträgt höchstens drei Monatsmieten und ist zu verzinsen.

Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?

Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.

Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?

Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.