Vermietete Immobilie in Stockholm kaufen oder verkaufen

Was in den Kaufvertrag gehört

Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.

Wer in Stockholm ein Haus oder eine Wohnung kauft, kauft oft nur das Gebäude, nicht den Grund darunter. Ein erheblicher Teil des Stadtgebiets gehört der Kommune Stockholm und wird nur im tomträtt überlassen, dem schwedischen Erbbaurecht. Ob das für ein konkretes Objekt gilt, steht im Grundbuch, und die Angabe wirkt sich auf den Wert aus: Ein sonst gleiches Objekt auf eigenem Grund (äganderätt) ist eine andere Sache.

Grundlage: Jordabalk (1970:994) 13 kap. (tomträtt)

Für die Nutzung des Grundes zahlt der Tomträttshavare eine jährliche Gebühr, die tomträttsavgäld. Sie bemisst sich am Wert des Grundes und bleibt nicht dauerhaft gleich: Die Stadt Stockholm setzt sie in wiederkehrenden Zeitabschnitten neu fest, bei Einfamilienhäusern alle zehn, bei Mehrfamilienhäusern alle zwanzig Jahre. Bei einer solchen Neufestsetzung kann die Gebühr deutlich steigen, weshalb Käufer wissen sollten, wie viele Jahre der laufende Zeitabschnitt noch hat. Einen Auskauf, der aus der tomträtt volles Eigentum am Grund macht, bietet die Stadt Stockholm an, aber unter eigenen Bedingungen, die sie selbst festlegt und ändern kann.

Grundlage: Jordabalk (1970:994) 13 kap. 11 § (Neufestsetzung der Avgäld); Zeitabschnitte für Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie das städtische Auskaufsprogramm setzt die Stadt Stockholm eigenständig fest (boende.stockholm/regler-tillstand/tomtratt-och-arrende)

Eine Mietwohnung direkt vom Eigentümer zu bekommen, läuft in Stockholm anders als anderswo. Wer keine Wohnung über den freien Markt findet, meldet sich bei der städtischen Bostadsförmedlingen an und sammelt ab diesem Tag Warteschlangenzeit. Für jede einzelne freie Wohnung entsteht eine eigene Warteschlange aus allen Interessenten, vergeben wird an die längste Anmeldezeit, nicht an die größte Dringlichkeit. Die Wartezeit ist deshalb von Lage zu Lage sehr verschieden: Innenstadtwohnungen dauern spürbar länger als Wohnungen am Stadtrand oder in Nachbargemeinden.

Grundlage: Bostadsförmedlingen i Stockholm AB, amtliche Statistik zu Wartezeiten je Gebiet

Wer über die Warteschlange keine Wohnung bekommt, weicht in Stockholm häufig auf ein andrahandskontrakt aus, eine Untervermietung durch den Erstmieter, statt auf einen direkten Vertrag mit dem Eigentümer (förstahandskontrakt). Das ist rechtlich ein erheblicher Unterschied: Das gesetzliche Besittningsskydd, das Recht, trotz Kündigung des Vermieters wohnen zu bleiben, gilt beim förstahandskontrakt von Anfang an, beim andrahandskontrakt dagegen nur eingeschränkt und abhängig von der Vertragsdauer. Wer in Stockholm eine Wohnung sucht, sollte deshalb wissen, welche der beiden Vertragsarten angeboten wird.

Grundlage: 12 kap. Jordabalk (1970:994), Hyreslagen, insbesondere zum Besittningsskydd bei Andrahandsuthyrning

Was mit den laufenden Mietverträgen passiert

Nach dem Jordabalken (12. Kapitel, hyreslagen) gilt die Miete gegen den neuen Eigentümer, wenn ein schriftlicher Mietvertrag besteht und der Mieter vor der Übertragung eingezogen ist. Der Besitzschutz (besittningsskydd) bleibt vom Eigentümerwechsel unberührt.

Wie der neue Vermieter kündigen kann

Wohnungsmieter haben nach dem 12. Kapitel § 46 Jordabalken einen direkten Besitzschutz (besittningsskydd) mit Anspruch auf Vertragsverlängerung. Der Vermieter darf die Verlängerung nur ablehnen, wenn das Mietrecht durch grobe Vernachlässigung, Zahlungsrückstand oder unerlaubte Untervermietung verwirkt ist, bei einer so erheblichen Pflichtverletzung des Mieters, dass eine Verlängerung unbillig wäre, wenn das Haus abgerissen oder umfassend umgebaut werden soll und der Umzug dem Mieter zumutbar ist, oder bei Eigenbedarf, was in Schweden aber nur für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt, nicht für gewöhnliche Mehrfamilienhäuser.

Wie weit die Miete steigen darf

Die Miete richtet sich nach dem Gebrauchswert (bruksvärde) und wird meist kollektiv mit dem Mieterverein verhandelt.

Die Kaution

Eine Kaution ist in Schweden unüblich; wenn überhaupt, dann gering.

Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?

Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.

Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?

Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.