Estland · Tartu
Vermietete Immobilie in Tartu kaufen oder verkaufen
Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, so wie er ist, mit allem was darin vereinbart wurde.
Was der Käufer übernimmt
Den Vertrag mit seiner Laufzeit, seiner Miethöhe und jeder Nebenabrede. Eine jahrzehntealte Miete weit unter dem heutigen Niveau bleibt bestehen, und eine mündliche Zusage des Voreigentümers kann ebenfalls binden.
Die Kaution ist die häufigste Lücke
Sie liegt beim bisherigen Vermieter, geschuldet wird sie am Ende vom neuen. Wer beim Kauf nicht darauf achtet, dass sie übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen wird, zahlt sie später aus eigener Tasche.
Was in den Kaufvertrag gehört
Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.
Für den Verkäufer: was Sie offenlegen müssen
Bestehende Verträge, Rückstände, laufende Streitigkeiten und jede Nebenabrede. Ein verschwiegener Rechtsstreit mit einem Mieter ist ein Umstand, der nach dem Kauf auf Sie zurückfällt.
Was in der Stadt Tartu gilt
Neubauten in der Altstadt von Tartu müssen sich an Baulinie, Bebauungsstruktur und Dichte der Umgebung orientieren, vor allem an Größe, Form und Höhe der erhaltenen Vorkriegsbebauung. Das Dach ist grundsätzlich als Schrägdach zu planen. Gebäude unter 20 Quadratmetern Grundfläche und unter 5 Metern Höhe gelten als Kleinbauten mit erleichtertem Genehmigungsverfahren.
Grundlage: Tartu muinsuskaitseala kaitsekord, Korraldus Nr. 218 der Regierung der Republik Estland vom 31.08.2023, Punkt 18 Nummer 1 und 4; in Kraft seit 15.09.2023
In der Altstadt von Tartu sind Materialien verboten, die traditionelle Baustoffe nur nachahmen, etwa Kunststoffverkleidung, ziegelimitierendes Dachblech oder dünner Außenputz. Historische Fenster, Türen und Fensterläden müssen erhalten bleiben, ihr Austausch gilt als genehmigungspflichtige Änderung des Erscheinungsbilds.
Grundlage: Tartu muinsuskaitseala kaitsekord, Korraldus Nr. 218 der Regierung der Republik Estland vom 31.08.2023, Punkt 16 Nummer 3 und 5; in Kraft seit 15.09.2023
In Tartu sind Dachfenster nur an wenig einsehbaren Stellen und bündig in der Dachebene zulässig, faktisch ein Gauben-Verbot an sichtbaren Stellen. Als Dachmaterial gelten Dachziegel in den Steinhaus-Bereichen und Falzblech in den Holzhaus-Bereichen der Altstadt als traditionell, Imitate sind verboten.
Grundlage: Tartu muinsuskaitseala kaitsekord, Korraldus Nr. 218 der Regierung der Republik Estland vom 31.08.2023, Punkt 16 Nummer 10 und Punkt 18 Nummer 3; in Kraft seit 15.09.2023
Die Rechtslage in Estland
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Kauf bricht nicht Miete: Bei einer Veräußerung tritt der Erwerber in den laufenden Wohnungsmietvertrag ein. Die Miete ist im Schuldrechtsgesetz geregelt.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Das estnische Recht ist mieterfreundlich; der Vermieter kann einen unbefristeten Vertrag nur mit Grund und mit einer Frist von drei Monaten schriftlich kündigen.
Wie weit die Miete steigen darf
Eine Erhöhung ist nur möglich, wenn der Vertrag sie vorsieht oder beide Seiten zustimmen.
Die Kaution
Die Kaution ist auf höchstens drei Monatsmieten begrenzt und kann in Raten gezahlt werden.
Grundlage: Vermieterrecht Estland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.
Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?
Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.
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