Spanien · Vitoria-Gasteiz
Vermietete Immobilie in Vitoria-Gasteiz kaufen oder verkaufen
Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, so wie er ist, mit allem was darin vereinbart wurde.
Was der Käufer übernimmt
Den Vertrag mit seiner Laufzeit, seiner Miethöhe und jeder Nebenabrede. Eine jahrzehntealte Miete weit unter dem heutigen Niveau bleibt bestehen, und eine mündliche Zusage des Voreigentümers kann ebenfalls binden.
Die Kaution ist die häufigste Lücke
Sie liegt beim bisherigen Vermieter, geschuldet wird sie am Ende vom neuen. Wer beim Kauf nicht darauf achtet, dass sie übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen wird, zahlt sie später aus eigener Tasche.
Was in den Kaufvertrag gehört
Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.
Für den Verkäufer: was Sie offenlegen müssen
Bestehende Verträge, Rückstände, laufende Streitigkeiten und jede Nebenabrede. Ein verschwiegener Rechtsstreit mit einem Mieter ist ein Umstand, der nach dem Kauf auf Sie zurückfällt.
Was in der Stadt Vitoria-Gasteiz gilt
Im mittelalterlichen Kern von Vitoria-Gasteiz ist bei Balkonen die Höhe der Brüstung an die Geschosszahl des Gebäudes gekoppelt: mindestens 0,90 Meter im Regelfall, mindestens 0,95 Meter ab vier Geschossen und mindestens 1,05 Meter ab fünf Geschossen. Der Balkon selbst darf höchstens 0,40 Meter auskragen und höchstens 0,12 Meter dick sein, waagrechte Zwischenstreben in der Brüstung sind verboten.
Grundlage: Texto Refundido des Plan Especial de Rehabilitación Integrada del Casco Medieval de Vitoria-Gasteiz (PERI-1), Artikel 43 Absatz 5; endgültig beschlossen 27.09.2006, BOTHA Nr. 24 vom 26.02.2007, konsolidierter Stand Oktober 2017
Für Fassaden im mittelalterlichen Kern von Vitoria-Gasteiz sind nur Naturstein oder steinähnliche Ausführungen wie Kalkmörtel, Stuck oder mineralische Anstriche erlaubt. Verboten sind Keramikverkleidungen, polierter Marmor oder Granit, polierter Terrazzo, glänzende oder halbglänzende Farben sowie Sichtziegel. Die Fenster müssen stets höher als breit sein, nur im obersten Geschoss sind quadratische Fenster erlaubt.
Grundlage: PERI-1 Vitoria-Gasteiz, Artikel 43 Absatz 1 und 4; mittelalterlicher Kern, konsolidierter Stand Oktober 2017
Beim Dach schreibt der Plan für den mittelalterlichen Kern von Vitoria-Gasteiz ein Satteldach mit einer Neigung zwischen 25 und 40 Prozent vor, gedeckt mit gebogenem romanischem Keramikziegel. Der First verläuft in der Regel giebelseitig, ein drittes, zur Straßenecke hin geneigtes Dachfeld ist ausdrücklich verboten. Ein Rand in Form einer Traufe oder eines Gesimses ist an jeder Hauptfassade Pflicht.
Grundlage: PERI-1 Vitoria-Gasteiz, Artikel 42 Absatz 8 und Artikel 43 Absatz 8; mittelalterlicher Kern, konsolidierter Stand Oktober 2017
Die Rechtslage in Spanien
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Nach Art. 14 der Ley de Arrendamientos Urbanos tritt der Käufer für die ersten fünf Jahre der Vertragslaufzeit in den Mietvertrag ein, bei einem Vermieter als juristischer Person für sieben Jahre. Bei längerer vereinbarter Dauer gilt der Eintritt für die ganze Laufzeit nur, wenn der Vertrag im Grundbuch eingetragen ist.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Vermieter ist an die gesetzliche Mindestlaufzeit gebunden. Eigenbedarf ist nur unter Bedingungen und frühestens nach dem ersten Jahr möglich, wenn er im Vertrag vorgesehen ist.
Wie weit die Miete steigen darf
Die jährliche Anpassung folgt dem gesetzlichen Index; in ausgewiesenen Spannungsgebieten ist die Miete nach dem Wohnraumgesetz von 2023 gedeckelt.
Die Kaution
Die fianza beträgt bei Wohnraum gesetzlich eine Monatsmiete; der Erwerber tritt in die Rückgabepflicht ein.
Grundlage: Vermieterrecht Spanien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.
Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?
Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.
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