Belgien · Wallonien
Vermietete Immobilie in Wallonien kaufen oder verkaufen
Ein Eigentümerwechsel beendet ein Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, so wie er ist, mit allem was darin vereinbart wurde.
Was der Käufer übernimmt
Den Vertrag mit seiner Laufzeit, seiner Miethöhe und jeder Nebenabrede. Eine jahrzehntealte Miete weit unter dem heutigen Niveau bleibt bestehen, und eine mündliche Zusage des Voreigentümers kann ebenfalls binden.
Die Kaution ist die häufigste Lücke
Sie liegt beim bisherigen Vermieter, geschuldet wird sie am Ende vom neuen. Wer beim Kauf nicht darauf achtet, dass sie übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen wird, zahlt sie später aus eigener Tasche.
Was in den Kaufvertrag gehört
Eine Aufstellung der Kautionen je Einheit, ihr Verbleib und eine Regelung, wie sie übergeht. Ohne diese Punkte ist die Übergabe unvollständig.
Für den Verkäufer: was Sie offenlegen müssen
Bestehende Verträge, Rückstände, laufende Streitigkeiten und jede Nebenabrede. Ein verschwiegener Rechtsstreit mit einem Mieter ist ein Umstand, der nach dem Kauf auf Sie zurückfällt.
Was im Gewest Wallonien gilt
Auch in Wallonien ist Baurecht Sache der Region, mit einem eigenen Gesetzbuch und einer eigenen Übergangsfrist: Ein Erlass vom 13. Mai 2026 stellt Bau- und Umweltgenehmigungen auf digitale Anträge mit elektronischer Unterschrift (eID oder itsme) um. Ab dem 1. September 2028 werden Papieranträge nicht mehr angenommen. Bei einem kombinierten Antrag läuft die Frist ungleich: Der Umweltteil muss schon zum 1. Januar 2027 vollständig digital sein, der Bauteil erst stufenweise bis 2028.
Grundlage: Arrêté du Gouvernement wallon du 13.05.2026 zur Digitalisierung des Code du développement territorial (CoDT); Pilotgemeinden der Gruppe A ab 31.05.2026
Die Rechtslage in Belgien
Was mit den laufenden Mietverträgen passiert
Der neue Eigentümer übernimmt alle Rechte und Pflichten des Vorvermieters und muss den laufenden Vertrag respektieren. Der Verkauf ist kein gültiger Kündigungsgrund, und eine Klausel für Räumung bei Verkauf ist nichtig.
Wie der neue Vermieter kündigen kann
Der Vermieter kann mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, wenn er die Wohnung persönlich und tatsächlich selbst beziehen will. Die Regeln unterscheiden sich zwischen Flandern, Wallonie und Brüssel.
Wie weit die Miete steigen darf
Die Miete wird jährlich nach dem Gesundheitsindex angepasst; darüber hinaus ist sie für die Vertragslaufzeit fest.
Die Kaution
Höchstens drei Monatsmieten auf einem gesperrten Konto auf den Namen des Mieters.
Grundlage: Vermieterrecht Belgien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Das hängt am Land und oft an Sperrfristen, die gerade nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum mehrere Jahre betragen können. Wer mit dieser Absicht kauft, sollte die Frist vorher kennen und nicht darauf vertrauen.
Darf ich nach dem Kauf die Miete anheben?
Nur nach denselben Regeln, die für den Voreigentümer galten. Der Eigentümerwechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung und setzt keine Frist neu in Gang.
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