Nach dem Kauf
Wie lange haftet der Verkäufer, und wie lange haben Sie Zeit?
Ein Mangel ist entdeckt. Haftet der Verkäufer dafür noch? Hier steht die Rechtslage für 33 Länder, jeweils mit der Frist und der Gesetzesstelle.
Immobilie prüfenDas Wichtigste zuerst
Nicht die Haftungsfrist bringt Ansprüche zu Fall, sondern die Meldefrist. In Italien haben Sie nach der Entdeckung acht Tage, in der Schweiz sechzig Tage, in Spanien läuft alles sechs Monate nach der Übergabe ab. Wer einen Feuchteschaden erst spät bemerkt und dann noch überlegt, ist meist zu spät, obwohl er im Recht wäre.
Rechner: Wie lange haben Sie noch Zeit, den Mangel zu melden?
Diese Berechnung ist eine Rechenhilfe auf Grundlage von 60 Tagen (gesetzliche Frist), keine Rechtsberatung. Prüfen Sie einen konkreten Fall im Zweifel vor Ort.
Rechner: Meldefrist und Klagefrist bei mehrstufigen Ländern
Diese Berechnung ist eine Rechenhilfe, keine Rechtsberatung. Die beiden Fristen gelten nacheinander: Wer die erste versäumt, dem hilft eine rechtzeitige zweite Frist nicht mehr. Prüfen Sie einen konkreten Fall im Zweifel vor Ort.
Rechner: Meldefrist mit äußerer Grenze und Klagefrist
Diese Berechnung ist eine Rechenhilfe, keine Rechtsberatung. Prüfen Sie einen konkreten Fall im Zweifel vor Ort.
Rechner: Die berechenbare Frist bei unbestimmter Sofortmeldung
Meldung: kurze Frist ('bref délai') ab Entdeckung, keine feste Zahl. Die französische Reform mit fester Zwei-Jahres-Frist wurde nicht übernommen. Dafür gibt es keine feste Zahl, deshalb lässt sie sich hier nicht berechnen.
Diese Berechnung ist eine Rechenhilfe, keine Rechtsberatung. Prüfen Sie einen konkreten Fall im Zweifel vor Ort.
Rechner: Meldefrist bei zwei unabhängigen Wegen
Meldung: angemessene Zeit nach Entdeckung, richterrechtlich meist drei bis vier Monate Dafür gibt es keine feste Zahl, deshalb lässt sie sich hier nicht berechnen.
Diese Berechnung ist eine Rechenhilfe, keine Rechtsberatung. Prüfen Sie einen konkreten Fall im Zweifel vor Ort.
Ihr eingestelltes Land
Österreich
Wie lange Sie Zeit haben, den Mangel zu melden
Keine kurze Meldefrist. Sie müssen den Mangel nur innerhalb der drei Jahre geltend machen.
Wie lange der Verkäufer haftet
Drei Jahre ab der Übergabe, auch für Mängel, die erst später sichtbar werden.
Steht ein Haftungsausschluss im Vertrag?
Ja, unter Privatpersonen ist „gekauft wie besichtigt“ zulässig, und die Frist darf sogar verkürzt werden.
Wann der Ausschluss nicht trägt
Der Ausschluss trägt nicht, wenn der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen hat. Das müssen Sie beweisen, Gerichte legen solche Klauseln aber im Zweifel eng aus.
Was Sie verlangen können
Zuerst Reparatur oder Austausch. Erst wenn das nicht geht oder verweigert wird, Preisminderung oder Rückabwicklung. Bei Verschulden zusätzlich Schadenersatz.
Rechtsgrundlage: §§ 928, 932, 933 ABGB.
Die übrigen Länder
Die Meldefrist steht bewusst in der ersten Spalte, und die Länder mit der kürzesten Frist stehen zuerst. Sie entscheidet häufiger über einen Anspruch als die Haftungsfrist, und wer die kürzeste Frist übersieht, verliert den Anspruch am schnellsten.
Italien
Melden: 8 Tage Acht Tage ab dem Tag, an dem Sie den Mangel entdecken. Danach verlieren Sie Ihre Rechte. Das ist die kürzeste Frist aller hier hinterlegten Länder. Zwei Dinge entschärfen sie. Die acht Tage laufen erst, wenn Sie objektive und vollständige Gewissheit über den Mangel haben, nicht schon beim ersten Verdacht.
Zeigt sich der Mangel nach und nach, zählt der Zeitpunkt, an dem das Bild vollständig war. Und die Meldung ist ganz entbehrlich, wenn der Verkäufer den Mangel anerkannt oder ihn verschwiegen hat (Art. 1495 Abs. 2 Codice civile). Die Parteien können im Vertrag auch eine andere Frist vereinbaren.
Haftung: Ein Jahr ab der Übergabe, unabhängig davon, wann der Mangel auftaucht.
Art. 1490, 1492, 1494, 1495 Codice civile
Kroatien
Melden: 8 Tage Einen versteckten Mangel muss der Käufer dem Verkäufer innerhalb von zwei Monaten ab Entdeckung melden, sonst verliert er seine Rechte. Sichtbare Mängel muss er innerhalb von acht Tagen melden. Nach rechtzeitiger Meldung erlöschen die Rechte zwei Jahre nach Absenden der Meldung.
Haftung: Eine Privatperson haftet für versteckte Mängel, die sich innerhalb von zwei Jahren nach der Übergabe zeigen. Beim Verkauf gebrauchter Sachen dürfen die Parteien diese Frist vertraglich auf ein Jahr verkürzen.
Zakon o obveznim odnosima, čl. 403 (Pregled stvari i vidljivi nedostaci, 8 Tage). Čl. 404 (Skriveni nedostaci): Meldung binnen 2 Monaten ab Entdeckung. Gehaftet wird für Mängel, die binnen 2 Jahren ab Übergabe auftreten, bei gebrauchten Sachen vertraglich auf 1 Jahr verkürzbar. Dazu čl. 407 (Značenje činjenice da je prodavatelj znao za nedostatak) und čl. 408 (Ograničenje i isključenje odgovornosti).
Die Frist regelt čl. 422 (Rok za ostvarivanje prava): 2 Jahre ab Absenden der Meldung. Am 29.07.2026 am Wortlaut nachgelesen. Und zwar in der Darstellung der kroatischen Rechtsanwaltskammer (pak.hr) zur Novelle NN 126/21, die die Artikel im Volltext wiedergibt.
Slowenien
Melden: 8 Tage Einen verdeckten Mangel muss der Käufer dem Verkäufer innerhalb von acht Tagen ab dem Tag melden, an dem er ihn bemerkt hat. Sonst verliert er seine Rechte.
Haftung: Eine Privatperson haftet für verdeckte Mängel nur, wenn der Mangel sich innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe zeigt. Die verbreitete Angabe von zwei Jahren gilt nur beim Kauf von einem Unternehmer und nicht beim Privatkauf. Diese sechs Monate sind die kürzeste Frist aller hier hinterlegten Länder ausser Italien.
Sie sind aber abdingbar nach oben: Vereinbaren die Parteien im Kaufvertrag eine längere Frist, gilt die längere. Beim Kauf einer älteren Immobilie ist das der wirksamste Punkt, den ein Käufer noch vor der Unterschrift verhandeln kann.
Obligacijski zakonik (OZ), 462. clen, 2. odstavek. Wortlaut: 'Prodajalec ne odgovarja za napake, ki se pokazejo potem, ko mine sest mesecev, odkar je bila stvar izrocena'. Obligacijski zakonik (OZ), 462. clen, 1. odstavek. Wortlaut: 'mora kupec obvestiti o njej prodajalca v osmih dneh, steto od dneva, ko je napako opazil', bei Verlust des Rechts.
Serbien
Melden: 8 Tage Einen versteckten Mangel muss der Käufer dem Verkäufer binnen acht Tagen ab Entdeckung melden, sonst verliert er seine Rechte. Dazu kommt die äußere Grenze aus der Haftungsfrist: Der Mangel muss sich innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe zeigen. Sichtbare Mängel muss der Käufer schon bei der Übernahme oder bei der üblichen Prüfung rügen.
Die acht Tage sind sehr kurz, deshalb ist diese Frist der teuerste Punkt.
Haftung: Ein privater Verkäufer haftet für versteckte Mängel nur, wenn sie sich innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe zeigen. Die Parteien können im Vertrag eine längere Frist vereinbaren. Zeigt sich der Mangel erst später, haftet der Verkäufer nicht mehr, außer er kannte den Mangel.
Hat der Käufer den Mangel rechtzeitig gemeldet, muss er seine Rechte binnen einem Jahr ab Absenden der Meldung geltend machen. Sonst erlöschen sie.
Zakon o obligacionim odnosima čl. 482 st. 2 (rok šest meseci od predaje) i čl. 500 (gubitak prava, rok godinu dana). Dazu čl. 481 (pregled stvari i vidljivi nedostaci). Čl. 482 st. 1 (skriveni nedostaci, rok osam dana od otkrivanja) i st. 2 (šest meseci od predaje). Nach čl. 484 (obaveštenje o nedostatku) muss der Käufer den Mangel näher beschreiben.
Eine rechtzeitig abgesandte Meldung gilt auch dann als erfolgt, wenn sie verspätet oder gar nicht ankommt. Čl. 485 (Značaj činjenice da je prodavac znao za nedostatak) regelt eine Ausnahme. Der Käufer verliert sein Recht nicht bei versäumter Prüfung, versäumter Meldung oder Ablauf der sechs Monate. Das gilt, wenn der Mangel dem Verkäufer bekannt war oder ihm nicht unbekannt bleiben konnte.
Čl. 486 regelt die vertragliche Beschränkung und den Ausschluss. Am 29.07.2026 am serbischen Wortlaut nachgelesen, Volltext der Rechtsfakultät der Universität Belgrad (ius.bg.ac.rs).
Schweiz
Melden: 60 Tage Sechzig Tage ab dem Tag, an dem Sie den Mangel entdecken, für Mängel, die bei üblicher Prüfung nicht erkennbar waren. Kürzere Fristen im Vertrag sind unwirksam. Auch das gilt erst für Verträge ab dem 1. Januar 2026; nach altem Recht war unverzüglich zu melden, und diese Frist wurde in Tagen gemessen.
Haftung: Fünf Jahre ab dem Eigentumserwerb. Seit dem 1. Januar 2026 darf diese Frist nicht mehr zu Ihren Lasten verkürzt werden. Wichtig zum Zeitpunkt: Das neue Recht gilt NICHT rückwirkend. Es erfasst nur Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 geschlossen wurden. Wer vorher gekauft hat, fällt noch unter das alte Recht.
Dort war sowohl die Verkürzung der Frist als auch die Pflicht zur sofortigen Meldung die Regel. Vor jeder Aussage deshalb zuerst das Datum des Kaufvertrags klären, nicht das Datum der Übergabe.
Art. 199, 205, 219a OR (Fassung seit 1. Januar 2026)
Spanien
Melden: 180 Tage Die sechs Monate sind zugleich die Frist für die Klage. Eine außergerichtliche Mahnung hält sie NICHT an, nur eine Klage bei Gericht wahrt sie. Der Grund dafür ist ihre Rechtsnatur: Es ist eine Ausschlussfrist (caducidad), keine Verjährung. Sie wird deshalb weder gehemmt noch unterbrochen und läuft unaufhaltsam ab.
Wer den Mangel im fünften Monat entdeckt, hat noch einen Monat für die Klage, nicht mehr.
Haftung: Sechs Monate ab der Übergabe.
Art. 1484, 1485, 1486, 1490 Código Civil
Portugal
Melden: 180 Tage Ein Jahr ab dem Tag, an dem Sie den Mangel bemerken, und in jedem Fall innerhalb von fünf Jahren ab der Übergabe. Danach müssen Sie binnen sechs Monaten ab Ihrer Meldung klagen.
Haftung: Fünf Jahre ab der Übergabe als äußere Grenze.
Art. 913, 914, 916 (Abs. 3 für unbewegliche Sachen: ein Jahr ab Kenntnis, fünf Jahre ab Übergabe), 917 Código Civil. Art. 809 Código Civil (Nichtigkeit des Ausschlusses bei Arglist oder grober Verschuldung). Oberster Gerichtshof 2023 zur Sechsmonatsfrist.
Luxemburg
Melden: 365 Tage Ja. Der Käufer muss den entdeckten Mangel dem Verkäufer in einer kurzen Frist ('bref delai') ab Entdeckung melden, sonst verliert er seine Rechte. Er muss danach die Klage innerhalb eines Jahres ab dieser Meldung erheben, sonst verliert er seine Rechte. Luxemburg hat die französische Reform, die daraus eine feste Frist von zwei Jahren machte, NICHT übernommen.
Es gilt weiterhin der unbestimmte 'bref delai'.
Haftung: Auch eine Privatperson haftet nach der Übergabe für verdeckte Mängel, die die Sache unbrauchbar machen oder ihren Wert stark mindern. Eine feste kurze Haftungsdauer gibt es nicht. Der Käufer kann sich grundsätzlich innerhalb der allgemeinen Verjährung von 30 Jahren ab dem Kauf auf einen versteckten Mangel berufen.
Das gilt aber nur, wenn er die kurze Rügefrist und die Ein-Jahres-Frist für die Klage einhält (siehe rügefrist).
Code civil luxembourgeois Art. 1641 (Definition des versteckten Mangels); Art. 1648 (Meldung in kurzer Frist, danach Klage binnen eines Jahres ab Meldung)
Slowakei
Melden: 720 Tage Der Käufer muss einen entdeckten Mangel ohne unnötigen Aufschub beim Verkäufer anzeigen. Und dies in jedem Fall spätestens 24 Monate nach der Übergabe tun. Sonst verliert er seine Rechte.
Haftung: Eine Privatperson haftet für versteckte Mängel, wenn der Käufer den Mangel spätestens 24 Monate nach der Übergabe beim Verkäufer anzeigt. Wird diese Frist versäumt, erlischt das Recht (sie ist eine Ausschlussfrist). Diese Haftung ist objektiv: Sie hängt nicht davon ab, ob der Verkäufer den Mangel kannte.
Ein Satz im Vertrag, dem Verkäufer seien keine Mängel bekannt, befreit ihn deshalb nicht. Auf sein Wissen kommt es erst an, wenn es um eine Ausschlussklausel oder um Zusicherungen geht.
Občiansky zákonník (Gesetz Nr. 40/1964 Zb.), § 599 Abs. 2 (aktuelle Fassung. Občiansky zákonník § 599 Abs. 1 (ohne unnötigen Aufschub) und Abs. 2 (spätestens 24 Monate nach Übergabe)
Frankreich
Melden: 730 Tage Keine gesonderte Meldefrist. Die zwei Jahre ab Entdeckung sind zugleich die Frist für die Klage.
Haftung: Zwei Jahre ab dem Tag, an dem Sie den Mangel entdecken. Das gilt mit einer äußeren Grenze von zwanzig Jahren ab dem Verkauf (Art. 1648 und Art. 2232 Code civil). Diese zwei Jahre sind seit dem Urteil der chambre mixte der Cour de cassation vom 21.07.2023 eine VERJÄHRUNGSFRIST und keine Ausschlussfrist mehr.
Der Unterschied ist praktisch groß: Eine Verjährungsfrist kann nach den allgemeinen Regeln gehemmt und unterbrochen werden, etwa durch ein gerichtliches Sachverständigengutachten. Vorher lief die Frist unaufhaltsam ab, und genau daran sind Ansprüche gescheitert.
Art. 1643, 1644, 1645, 1648 Code civil; Cour de cassation, 21.07.2023, Nr. 21-17.789
Finnland
Melden: 730 Tage Ja, der Käufer muss den Mangel und seine Forderungen dem Verkäufer innerhalb einer angemessenen Zeit melden. Das muss geschehen, nachdem er den Mangel entdeckt hat oder hätte entdecken müssen. Sonst verliert er seine Rechte. Diese angemessene Zeit liegt nach der Rechtsprechung meist bei etwa drei bis vier Monaten.
Zusätzlich gibt es eine feste Endgrenze, nach der man sich gar nicht mehr melden kann. Bei einer Wohnung zwei Jahre ab der Übergabe, bei einem Haus mit Grundstück fünf Jahre ab der Übergabe.
Haftung: In Finnland kommt es darauf an, was Sie kaufen. Bei einer gebrauchten Eigentumswohnung, die rechtlich aus Anteilen an einer Wohnungsgesellschaft besteht. Dabei haftet eine Privatperson zwei Jahre ab der Übergabe der Wohnung für versteckte Mängel. Bei einem Haus mit eigenem Grundstück haftet sie fünf Jahre ab der Übergabe.
Asuntokauppalaki 843/1994, 6 luku 14 § 2 mom (Wohnung/Anteile, 2 Jahre ab Besitzübergabe). Asuntokauppalaki 843/1994, 6 luku 14 § 1–2 mom (angemessene Zeit, feste Grenze 2 Jahre). Für das Haus mit eigenem Grundstück gilt ein anderes Gesetz, nämlich Maakaari (540/1995), 2 luku 25 §.
Es sieht fünf Jahre ab der Übergabe des Besitzes vor, dazu die Pflicht, den Mangel binnen angemessener Zeit zu melden. Dieselbe Vorschrift nimmt dem Verkäufer den Schutz dieser Fristen wieder weg. Das gilt, wenn er ehrlos und unwürdig oder grob fahrlässig gehandelt hat (kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti).
Deutschland
Melden: Keine kurze Meldefrist beim Kauf von einer Privatperson.
Haftung: Fünf Jahre ab der Übergabe, weil ein Haus ein Bauwerk ist (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe a BGB). Das gilt ausdrücklich auch für Altbauten. In der Praxis wird diese Haftung beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie von privat aber fast immer im Vertrag ausgeschlossen. Deshalb sind die Ausnahmen darunter der eigentlich wichtige Teil.
§§ 437, 438, 444 BGB
Niederlande
Melden: Innerhalb angemessener Zeit ('bekwame tijd') nach der Entdeckung, Art. 7:23 Abs. 1 BW. Im Gesetz steht keine Zahl, die Rechtsprechung nimmt aber regelmäßig etwa zwei Monate ab Entdeckung als Maßstab. Warten Sie also nicht.
Haftung: Es gibt keine feste Frist ab der Übergabe. Ihre Ansprüche verjähren zwei Jahre nachdem Sie den Mangel gemeldet haben (Art. 7:23 Abs. 2 BW). Die Meldung setzt diese zwei Jahre also überhaupt erst in Gang. Und wer nicht meldet, hat auch keine Frist, die für ihn läuft.
Art. 7:17 BW (Konformität), Art. 7:23 Abs. 1 BW (Rügepflicht) und Art. 7:23 Abs. 2 BW (Verjährung zwei Jahre ab Meldung)
Polen
Melden: Keine kurze Meldefrist. Die Pflicht zur unverzüglichen Anzeige nach Art. 563 Kodeks cywilny gilt ausdrücklich nur beim Verkauf zwischen Unternehmern. Beim Kauf von einer Privatperson besteht sie nicht, es zählt allein die Fünfjahresfrist. Wo sie gilt, genügt es für die Wahrung, die Anzeige vor Fristablauf abzusenden.
Haftung: Fünf Jahre ab der Übergabe (Art. 568 § 1 Kodeks cywilny; bei beweglichen Sachen sind es nur zwei). Ansprüche auf Beseitigung oder Ersatz verjähren ein Jahr ab der Entdeckung. Diese Fünfjahresfrist greift NICHT, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verheimlicht hat (podstępnie zataił). Dann kann der Käufer seine Rechte auch nach Fristablauf noch geltend machen.
Art. 558, 560, 563, 568 Kodeks cywilny
Belgien
Melden: Sie müssen nach der Entdeckung innerhalb kurzer Zeit klagen, sonst verlieren Sie Ihre Rechte. Wie kurz genau, steht in keinem Gesetz, das entscheidet der Richter im Einzelfall. Warten Sie deshalb nicht ab.
Haftung: Es gibt keine feste Anzahl von Jahren. Der Verkäufer haftet für Mängel, die beim Verkauf schon da waren, aber Sie müssen nach der Entdeckung schnell vor Gericht gehen. Stand 29.07.2026 gilt dafür weiterhin das alte Zivilgesetzbuch; das neue Buch 7 des Burgerlijk Wetboek ist beschlossen, aber noch nicht in Kraft.
Art. 1641, 1643, 1644, 1645, 1648 altes Zivilgesetzbuch
Vereinigtes Königreich
Melden: Keine gesetzliche Meldefrist. Eine Klage wegen falscher Angaben müssen Sie im Regelfall binnen sechs Jahren erheben (Limitation Act 1980, s. 2 und s. 5). Bei Betrug oder bewusstem Verbergen läuft die Frist nach s. 32 erst ab dem Tag, an dem Sie es entdeckt haben. Oder mit angemessener Sorgfalt hätten Sie es entdecken können.
Haftung: In England und Wales haftet ein privater Verkäufer grundsätzlich NICHT für versteckte Mängel. Es gilt der Grundsatz „caveat emptor“: der Käufer muss selbst prüfen. Nur wenn der Verkäufer im Fragebogen gelogen hat, können Sie klagen. Der Verkäufer muss zwar nichts von sich aus offenlegen, darf aber auch keine halbe Wahrheit sagen.
Eine Angabe, die für sich genommen stimmt, aber durch das Weglassen einen falschen Eindruck erzeugt, ist eine Falschangabe. Dieser Fragebogen ist deshalb die entscheidende Stelle, und er ist NEU. Seit dem 30.03.2026 ist die sechste Auflage des TA6 Property Information Form verpflichtend.
Das gilt für Kanzleien im Conveyancing Quality Scheme (CQS) bei neuen Mandaten ab diesem Datum. Sie fragt mehr ab als die vorherige, und jede Antwort darin kann später eine Haftung wegen misrepresentation begründen.
Caveat emptor (Common Law); Misrepresentation Act 1967 s.2; Limitation Act 1980 s.2 und s.32
Schweden
Melden: Sie müssen den Mangel innerhalb angemessener Zeit melden (4 kap. 19 a § jordabalken). Gerechnet ab dem Moment, in dem Sie ihn bemerkt haben oder hätten bemerken müssen. Sonst verlieren Sie Ihre Rechte. Eine feste Zahl nennt das Gesetz nicht; in der Rechtsprechung sind bei einem Feuchtigkeitsschaden auch viereinhalb Monate noch als angemessen anerkannt worden.
Trotzdem gilt: je früher, desto sicherer.
Haftung: Beim Haus mit Grundstück haftet ein privater Verkäufer bis zu zehn Jahre ab der Übernahme (4 kap. 19 b § jordabalken). Das ist die längste Frist hier. Bei einer Genossenschaftswohnung („bostadsrätt“) sind es nur zwei Jahre, weil dafür nicht das Grundstücksrecht, sondern das Kaufgesetz gilt.
Haus: Jordabalken (1970:994) 4 kap. 19 a und 19 b §. Wohnung: Köplagen (1990:931) 19, 30, 33 §
Irland
Melden: Eine eigene kurze Rügefrist wie in manchen Ländern gibt es für den Kauf einer gebrauchten Immobilie von einer Privatperson nicht. Rechtliche Zweifel klärt der Käufer vor dem Abschluss über die sogenannten objections and requisitions on title. Nach dem Kauf zählt nur die allgemeine Verjährung.
Ein Anspruch wegen falscher Angabe muss binnen 6 Jahren erhoben werden, bei Betrug läuft die Frist erst ab Entdeckung.
Haftung: In Irland gilt der Grundsatz Käufer aufgepasst (caveat emptor). Eine Privatperson haftet nach der Übergabe grundsätzlich NICHT für versteckte Baumängel wie Feuchtigkeit oder Risse. Der Verkäufer muss nur versteckte Rechtsmängel am Eigentum offenlegen. Deshalb muss der Käufer die Wohnung vor dem Kauf durch einen Gutachter prüfen lassen.
Eine Haftung entsteht nur, wenn der Verkäufer getäuscht oder falsche Angaben gemacht hat. Ein solcher Anspruch muss im Regelfall binnen 6 Jahren geltend gemacht werden (bei Kauf per Urkunde unter Siegel 12 Jahre).
Common-Law-Grundsatz caveat emptor. Statute of Limitations 1957, s. 11(1)(a) (sechs Jahre für Ansprüche aus einfachem Vertrag). Und s. 11(2)(a) (sechs Jahre für Ansprüche aus unerlaubter Handlung), jeweils ab Entstehung des Anspruchs; s. 71 (Hinausschieben der Frist bei Betrug). Nachgelesen an der konsolidierten amtlichen Fassung der Law Reform Commission (revisedacts.lawreform.ie).
Dänemark
Melden: Der Käufer muss einen entdeckten Mangel 'inden rimelig tid' (innerhalb angemessener Zeit) nach der Entdeckung beim Verkäufer melden. Sonst kann er sein Recht durch Untätigkeit verlieren. Eine feste Zahl an Tagen oder Monaten steht nicht im Gesetz, die angemessene Zeit hängt von der Art des Mangels ab.
Zusätzlich muss der Anspruch innerhalb der Verjährung von 3 Jahren ab Entdeckung verfolgt werden.
Haftung: Legt eine Privatperson keine Zustandsberichte vor, haftet sie für verdeckte Mängel bis zu 10 Jahre ab dem Tag der Übergabe. Der Käufer verliert seinen Anspruch spätestens 3 Jahre, nachdem er den Mangel entdeckt hat oder hätte entdecken müssen.
Nutzt der Verkäufer dagegen das Hausprüfverfahren (siehe nächste Frage), kann er sich von der Haftung für die bauliche Beschaffenheit befreien.
Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom (regelt die huseftersynsordning: tilstandsrapport, elinstallationsrapport und Angebot einer ejerskifteforsikring mit Hälfte der Prämie). Forældelsesloven § 3 Abs. 1 (drei Jahre ab Kenntnis)
Tschechien
Melden: Ja, der Käufer muss einen entdeckten Mangel ohne unnötigen Aufschub beim Verkäufer rügen, sobald er ihn bemerkt hat. Bei versteckten Mängeln läuft ausserdem die äußere Grenze von fünf Jahren ab Eigentumserwerb. Wer die rechtzeitige Rüge versäumt, dem kann das Gericht das Recht verweigern, wenn der Verkäufer dies einwendet.
Haftung: Eine Privatperson haftet bei einer gebrauchten Immobilie für versteckte Mängel, die schon bei der Übergabe vorhanden waren. Das gilt bis zu fünf Jahre ab dem Erwerb des Eigentums durch den Käufer. Eine Besonderheit des tschechischen Rechts: Diese fünf Jahre wirken NICHT von selbst.
Das Gericht versagt dem Käufer sein Recht nur, wenn der Verkäufer den Fristablauf ausdrücklich einwendet. Erhebt er diesen Einwand nicht, bleibt der Anspruch bestehen.
Zákon č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník), § 2129 odst. 1 (Sonderregel Immobilien), Grundregeln § 2099 ff. und § 2100. Hier gilt § 2112 odst. 1 občanského zákoníku („bez zbytečného odkladu“), äußere Frist § 2129 odst. 1 (5 Jahre). Am 29.07.2026 gegengeprüft an epravo.cz, dem tschechischen Fachportal für Rechtspraxis.
Bestätigt wurden die fünf Jahre ab Eigentumserwerb und die Rüge ohne unnötigen Aufschub. Bestätigt wurden auch der Einwendungscharakter der Frist und der Wegfall beider Einwendungen bei Kenntnis oder Kennenmüssen des Verkäufers.
Ungarn
Melden: Der Käufer muss einen entdeckten Mangel ohne Verzug melden. Die feste Zwei-Monats-Frist gilt nur beim Kauf von einem Unternehmer, beim Kauf von einer Privatperson gilt nur 'ohne Verzug'. Meldet er zu spät, verliert er nicht sofort alle Rechte, haftet aber für den Schaden, der durch die Verspätung entsteht.
Haftung: Bei einer gebrauchten Immobilie kann der Käufer wegen versteckter Mängel noch fünf Jahre ab der Übergabe Ansprüche stellen, danach sind sie verjährt. Die allgemeine Frist von einem Jahr gilt für Immobilien ausdrücklich nicht. Es gibt zwei Punkte, die oft falsch verstanden werden.
Erstens sind diese fünf Jahre eine VERJAEHRUNGSFRIST (elévülés) und keine Ausschlussfrist (jogvesztő), es gelten also die Regeln über das Ruhen der Verjährung. Zweitens haftet der Verkäufer auch dann, wenn er von dem Mangel selbst nichts wusste. Auf sein Wissen kommt es erst bei der Frage des Haftungsausschlusses an.
Ptk. (2013. évi V. törvény) 6:163 § (kellékszavatossági igény elévülése, ingatlan öt év); Ptk. 6:162 § (a hiba közlése: 'késedelem nélkül'
Rumänien
Melden: Ja, der Käufer muss den entdeckten Mangel dem Verkäufer innerhalb einer angemessenen Frist melden, sonst verliert er das Recht auf Rückabwicklung. Eine feste Zahl in Tagen gibt es beim Privatkauf einer Wohnung nicht, die Frist richtet sich nach den Umständen. Nur für Unternehmer beim Kauf beweglicher Sachen gilt eine feste Frist von 2 Werktagen.
Meldet der Verkäufer den Mangel arglistig nicht, gilt diese Frist gegen den Käufer nicht.
Haftung: Auch eine Privatperson haftet für versteckte Mängel. Bei einem Haus oder einer Wohnung muss sich der versteckte Mangel innerhalb von 3 Jahren nach der Übergabe zeigen. Ab dem Tag, an dem der Käufer den Mangel entdeckt, hat er dann noch 3 Jahre Zeit, um vor Gericht zu klagen.
Diese beiden Fristen sind verschiedene Dinge und werden oft verwechselt. Die ersten 3 Jahre sind eine GARANTIEFRIST (termen de garanție), innerhalb derer sich der Mangel überhaupt erst zeigen muss. Sie kann weder unterbrochen noch gehemmt werden. Erst die zweite Frist ist eine Verjährungsfrist mit den üblichen Regeln.
Art. 2531 Abs. 1 Buchst. b Cod civil (Baugarantiefrist 3 Jahre bei Bauwerken, 1 Jahr bei sonstigen Sachen). Das steht in Verbindung mit der allgemeinen Verjährung von 3 Jahren nach Art. 2517 Cod civil. Art. 1709 Abs. 1 bis 4 Cod civil (Legea 287/2009)
Bulgarien
Melden: Der Käufer muss das Objekt nach der Übergabe in üblicher Zeit prüfen und einen Mangel unverzüglich melden. Bei versteckten Mängeln bleiben seine Rechte erhalten, wenn er den Verkäufer sofort nach dem Entdecken benachrichtigt. Eine feste Zahl von Tagen nennt das Gesetz nicht.
Haftung: Bei einem gebrauchten Haus oder einer Wohnung kann der Käufer seine Rechte wegen versteckter Mängel nur ein Jahr lang geltend machen. Gerechnet wird das ab der Übergabe. Hat der Verkäufer den Mangel bewusst verschwiegen, sind es drei Jahre. Die Frist selbst dürfen die Parteien im Vertrag verlängern oder verkürzen.
Das ist nicht dasselbe wie ein Haftungsausschluss: Die Frist ist verhandelbar, die Befreiung von der Haftung als solche ist nichtig.
Zakon za zadalzheniata i dogovorite (ЗЗД, Gesetz über Schuldverhältnisse und Verträge), Art. 197 (Frist) in Verbindung mit Art. 193 (Mängelhaftung). Dazu ЗЗД Art. 194 ("незабавно да уведоми продавача")
Griechenland
Melden: Beim Kauf von einer Privatperson gibt es keine kurze Frist, in der ein Mangel gemeldet werden muss. Entscheidend ist allein die fünfjährige Verjährung.
Haftung: Eine Privatperson haftet für versteckte Mängel an einer gebrauchten Wohnung oder einem Haus fünf Jahre lang, gerechnet ab der Übergabe der Sache. Die Frist läuft ab der Übergabe, auch wenn der Käufer den Mangel erst viel später entdeckt. Bei beweglichen Sachen sind es zwei Jahre; die fünf Jahre gelten nur für Liegenschaften.
Astikos Kodikas Art. 554 in der Fassung von Art. 52 des Gesetzes 4967/2022 (Umsetzung von Art. 10 der Richtlinie (EU) 2019/771). Verjährung fünf Jahre bei unbeweglichen Sachen, zwei Jahre bei beweglichen, gerechnet ab der UEBERGABE an den Käufer. Eine vom Käufer beantragte Beweissicherung unterbricht die Verjährung. Nachgelesen an der amtlichen Darstellung des griechischen Justizministeriums (opengov.gr) zu Art. 52.
Norwegen
Melden: Ja. Der Käufer muss den Mangel innerhalb angemessener Zeit melden, nachdem er ihn entdeckt hat oder hätte entdecken müssen. Sonst verliert er sein Recht. In der Praxis werden dafür meist etwa zwei bis drei Monate angenommen. Spätestens nach fünf Jahren ist ohnehin Schluss.
Haftung: Eine Privatperson haftet nach der Übergabe bis zu fünf Jahre lang für versteckte Mängel. Danach kann der Käufer nichts mehr verlangen, außer der Verkäufer hat eine längere Garantie gegeben.
avhendingslova § 4-19 andre ledd (Lovdata, Lov 1992-07-03-93, geltende Fassung nach Reform 2022); avhendingslova § 4-19 første ledd ('innan rimeleg tid'
Estland
Melden: Ja. Der Käufer muss dem Verkäufer einen Mangel innerhalb einer angemessenen Zeit melden (VOS Paragraf 220). Das gilt, nachdem er ihn bemerkt hat oder hätte bemerken müssen, sonst verliert er seine Rechte. Er muss dabei auch beschreiben, worin der Mangel besteht.
Eine feste Frist von zwei Monaten gilt nur beim Kauf von einem Händler, nicht beim Kauf von einer Privatperson. Als praktische Obergrenze für die Meldung werden meist zwei Jahre ab der Übergabe genannt. Gerichte haben eine spätere Meldung aber in Einzelfällen noch gelten lassen, eine feste Zahl ist das also nicht.
Die Meldepflicht entfällt ganz, wenn der Verkäufer den Mangel selbst kannte und absichtlich verschwieg (VOS Paragraf 221). Dann spielt es keine Rolle mehr, ob und wann gemeldet wurde.
Haftung: Verkauft eine Privatperson eine gebrauchte Wohnung oder ein gebrauchtes Haus, haftet sie für versteckte Mängel, die schon bei der Übergabe vorhanden waren. Nach VOS Paragraf 218 kommt es dabei allein darauf an, dass der Mangel im Zeitpunkt des Gefahrübergangs bestand. Dass er erst später sichtbar wird, ändert nichts.
Es gibt keine feste Zweijahresfrist wie beim Kauf von einem Händler. Der Käufer kann seine Ansprüche in der Regel drei Jahre lang ab der Übergabe geltend machen. Bei einem Mangel am Gebäude verjährt der Anspruch frühestens fünf Jahre nach Fertigstellung des Gebäudes. Bei alten Häusern ist das meist schon abgelaufen, was den Anspruch praktisch ausschließt.
Deshalb gelten die drei Jahre ab Übergabe. Hat der Verkäufer den Mangel absichtlich verschwiegen, sind es zehn Jahre.
VOS (Voelaoigusseadus) § 227 (Verjährung beginnt mit Übergabe an den Käufer); VOS § 220 (Meldung in angemessener Zeit, mõistlik aeg
Lettland
Melden: Das allgemeine Zivilrecht kennt keine eigene Rügefrist für den Kauf zwischen Privatpersonen, massgeblich ist allein die Verjährung nach Civillikums Paragraf 1633 und 1634. Die strengeren Fristen aus dem Verbraucherschutz gelten nur, wenn der Verkäufer ein Händler ist, nicht bei einem Verkauf von privat.
Haftung: Auch eine Privatperson als Verkäuferin haftet für verdeckte Mängel (apslēpti trūkumi), die schon vor der Übergabe vorhanden waren (Civillikums Paragraf 1612 und 1614). Das gilt sowohl für Mängel, die der Verkäufer kannte und verschwieg, als auch für solche, die er selbst nicht kannte. Sein Nichtwissen entlastet ihn erst beim vertraglichen Ausschluss.
Entscheidend ist die kurze Frist: Rücktritt bis sechs Monate, Preisminderung bis ein Jahr nach dem Vertragsschluss (Paragraf 1633 und 1634), nicht ab Entdeckung oder Übergabe. Danach sind diese Rechte verjährt.
Civillikums Paragraf 1612, 1614, 1633, 1634 (lettischer Wortlaut auf likumi.lv, Dokument id=90220, eingesehen)
Litauen
Melden: Ja. Der Käufer muss dem Verkäufer einen Mangel innerhalb einer angemessenen Zeit melden. Diese beginnt, sobald er ihn bemerkt hat oder hätte bemerken müssen. Meldet er zu spät, kann der Verkäufer die Erfüllung verweigern, wenn die Meldung sie unmöglich machte oder unverhältnismäßig verteuerte. Außer der Verkäufer kannte den Mangel selbst oder hätte ihn kennen müssen.
Eine feste Frist in Tagen kennt das Gesetz nicht, äußere Grenze sind zwei Jahre ab Übergabe.
Haftung: Verkauft eine Privatperson eine gebrauchte Wohnung oder ein Haus, haftet sie für Mängel, die vor der Übergabe vorhanden waren oder deren Ursache davor entstand. Auf ihr Wissen kommt es nicht an: Sie haftet auch für verdeckte Mängel, von denen sie selbst nichts wusste. Der Käufer muss beweisen, dass der Mangel schon vor der Übergabe bestand.
Ansprüche kann er innerhalb einer angemessenen Zeit stellen, spätestens zwei Jahre nach der Übergabe, sofern der Vertrag keine längere Frist nennt. Eine längere Frist, etwa fünf oder zehn Jahre, gibt es nur beim Bauen gegenüber dem Bauunternehmer, nicht beim Weiterverkauf durch eine Privatperson.
Civilinis kodeksas (VIII-1864) 6.333, 6.327, 6.334, 6.338 und 6.348, nachgelesen an der konsolidierten amtlichen Fassung bei e-seimas.lrs.lt, dem litauischen Parlament.
Zypern
Melden: Eine gesetzliche Rügefrist für verdeckte Mängel gibt es beim Kauf einer gebrauchten Immobilie von einer Privatperson nicht. Weil caveat emptor gilt, muss der Käufer vor dem Abschluss prüfen. Nach dem Kauf zählt nur die allgemeine Verjährung. Ein Anspruch wegen Täuschung oder falscher Angabe muss im Regelfall binnen 6 Jahren erhoben werden.
Bei arglistiger Verschleierung oder Betrug beginnt die Frist erst, wenn der Käufer den Betrug entdeckt hat oder bei zumutbarer Sorgfalt hätte entdecken können.
Haftung: In Zypern gilt das englische Prinzip caveat emptor, also Käufer sei wachsam. Eine Privatperson haftet nach der Übergabe grundsätzlich NICHT für verdeckte Mängel wie Feuchtigkeit, Risse oder Baufehler. Es gibt keine gesetzliche Sachmängelhaftung beim Immobilienkauf und keine Offenlegungspflicht des Verkäufers. Der Käufer muss die Immobilie vor dem Kauf selbst prüfen lassen.
Eine Haftung entsteht nur, wenn der Verkäufer arglistig getäuscht (fraud) oder falsche Angaben gemacht hat (misrepresentation). Für solche Vertrags und Täuschungsansprüche gilt die allgemeine Verjährung von 6 Jahren, mit einer äußersten Grenze von 10 Jahren.
The Contract Law, Cap. 149, Art. 17 (fraud), Art. 18 (misrepresentation), Art. 19 (Vertrag anfechtbar). Gesetzeswortlaut eingesehen (Volltext-Reproduktion Cap. 149, identisch mit dem Indian Contract Act 1872, auf dem Cap. 149 beruht). Keine spezielle Rügefrist im zyprischen Immobilienrecht (ICLG Real Estate Cyprus 2026, no duty of disclosure)
Malta
Melden: Malta kennt keine kurze Anzeigefrist wie manche anderen Länder. Es gibt nur die eine Jahresfrist, in der der Käufer die Klage bei Gericht erheben muss. Diese Frist beginnt mit dem Kaufvertrag. Bei einem nicht erkennbaren Mangel beginnt sie aber erst an dem Tag, an dem der Käufer den Mangel entdecken konnte.
Wer diese Jahresfrist verstreichen lässt, verliert seine Rechte.
Haftung: Eine Privatperson haftet auch nach der Übergabe für verdeckte Mängel. Malta hat trotz englischem Einfluss ein kontinentales Zivilrecht, deshalb gilt kein reines caveat emptor. Nach Art. 1426 Civil Code erstreckt sich die Haftung ausdrücklich auch auf Mängel, die der Verkäufer selbst nicht kannte. Das gilt, solange die Parteien nichts anderes vereinbart haben.
Bei einer Immobilie verjährt der Anspruch ein Jahr nach dem Kaufvertrag. Achtung beim Fristbeginn: Diese Jahresfrist läuft ab dem Tag des VERTRAGS, nicht ab der Übergabe. Bei beweglichen Sachen sind es dagegen sechs Monate ab der Übergabe, das ist ein anderer Anknüpfungspunkt und wird oft verwechselt. Der Käufer konnte den verdeckten Mangel nicht selbst erkennen.
Dann läuft dieses Jahr erst ab dem Tag, an dem er den Mangel entdecken konnte.
Civil Code Cap. 16, Art. 1424, 1426, 1429 und 1431 (englischer Volltext auf legislation.mt eingesehen)
Island
Melden: Der Käufer muss den Mangel dem Verkäufer innerhalb angemessener Frist melden. Nachdem er ihn entdeckt hat oder hätte entdecken müssen (48. gr. 1. mgr. Lög um fasteignakaup: 'innan sanngjarns frests'), und darf damit nicht ohne Grund zuwarten. Die äußere Grenze sind die fünf Jahre ab Übergabe (48. gr. 2. mgr.).
Auf eine verspätete Meldung kann sich der Verkäufer nicht berufen, wenn er grob fahrlässig oder unredlich gehandelt hat.
Haftung: Fünf Jahre ab der Übergabe. Innerhalb dieser Zeit muss der Käufer den Mangel gemeldet haben, danach ist sein Recht erloschen. Hat der Verkäufer eine längere Haftung zugesagt, gilt diese. Wichtig für einen Bericht. Als Mangel zählt in Island ausdrücklich auch, wenn die Immobilie nicht den Angaben entspricht, die der Verkäufer oder der Makler gemacht haben.
Dazu gehören die Angaben im Inserat und in den Verkaufsunterlagen. Eine geschönte Anzeige ist damit später Beweismaterial.
Lög um fasteignakaup nr. 40/2002 (Immobilienkaufgesetz), 48. gr. 1. mgr. (Meldepflicht 'innan sanngjarns frests', innerhalb angemessener Frist, ab Entdeckung) und 2. mgr. (Fünfjahresfrist ab Übergabe als äußere Grenze), Mängelbegriff samt Bindung an die Angaben in Anzeigen und Maklerunterlagen; ergänzend 9. gr. Lög um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015 zur Pflicht des Maklers.
Nachgelesen an der konsolidierten Fassung der isländischen Gesetzessammlung (lagasafn.hi.is).
Liechtenstein
Melden: Keine kurze Meldefrist nach der Entdeckung. Entscheidend ist die Dreijahresfrist selbst, und sie ist nicht mit einer Meldung an den Verkäufer gewahrt, sondern verlangt die gerichtliche Geltendmachung. Wer erst kurz vor Ablauf einen Mangel entdeckt, muss deshalb sofort rechtlich handeln und nicht nur schreiben.
Haftung: Drei Jahre ab der Übergabe. Liechtenstein hat ein eigenes Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, das dem österreichischen nachgebildet ist. Für unbewegliche Sachen muss das Recht auf Gewährleistung binnen drei Jahren geltend gemacht werden.
§ 933 Abs. 1 ABGB des Fürstentums Liechtenstein (Gewährleistung bei unbeweglichen Sachen binnen drei Jahren, gerichtlich geltend zu machen). Gesetzesdatenbank Lilex, LR 210.0. Die Regierungsvorlage BuA Nr. 50/2025 vom 08.07.2025 verkürzt nur die allgemeine, lange Verjährungsfrist. Betroffen sind §§ 1478, 1479, 1485 Abs. 2, 1489 ABGB sowie Art. 226 PGR, von 30 auf 10 Jahre.
Dabei bleibt § 933 als Spezialregelung ausdrücklich unberührt (BuA 50/2025, llv.li, S. 5 und S. 11).
Diese Angaben sind eine Orientierung, keine Rechtsberatung. Fristen und Rechtsprechung ändern sich, und im Einzelfall entscheidet immer der Vertrag. Vor einer Forderung an den Verkäufer lassen Sie sich im jeweiligen Land anwaltlich beraten.
Was Sie gegen einen Haftungsausschluss in der Hand haben, sind Belege. Ein Bericht hält fest, was am Objekt auffällt und woher die Angabe stammt. Objekt prüfen lassen.
Die übrigen Rechtsfragen vor der Unterschrift stehen in der Übersicht zum Immobilienrecht.