Bei der Besichtigung
Welche Unterlagen schuldet der Verkäufer?
„Die bekommen Sie später" ist oft keine Gefälligkeit, sondern eine Pflichtverletzung. Für 33 Länder steht hier, was geschuldet ist und was ein Fehlen kostet.
Das Wichtigste zuerst
Über 33 Länder sind 71 Pflicht-Unterlagen hinterlegt und 39 Angaben, die schon im Inserat stehen müssen. Das sind keine Bitten: Fehlt eine, drohen je nach Land Geldstrafen, ein blockierter Notartermin oder eine für den Verkäufer schlechtere gesetzliche Vermutung. Wer das weiß, verlangt etwas, das ihm zusteht.
Ihr eingestelltes Land
Österreich
Was der Verkäufer von sich aus sagen muss
Der Verkäufer muss von sich aus auf Umstände hinweisen, die den Wert oder die Brauchbarkeit erheblich mindern und die der Käufer bei zumutbarer Aufmerksamkeit nicht erkennt. Arglistig verschwiegene Mängel schließt kein Gewährleistungsverzicht aus (§ 928 ABGB), siehe lib/mängelhaftung.ts.
Diese Unterlagen schuldet der Verkäufer 3
Energieausweis, höchstens zehn Jahre alt
Wann: Vorlage spätestens bei der Besichtigung, Aushändigung binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss.
Fehlt sie: Verwaltungsstrafe bis zu 1.500 Euro. Fehlt der Ausweis, gilt zudem die gesetzlich vermutete Gesamtenergieeffizienz für Gebäude dieser Art und Nutzung, was für den Verkäufer schlechter ausgehen kann als der echte Wert.
Rechtsgrundlage: §§ 3 bis 5 Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012), Strafe nach § 8 EAVG.
Grundbuchauszug
Wann: Vor Vertragsunterzeichnung, in der Praxis mit dem Kaufanbot.
Fehlt sie: Keine eigene Strafe, aber ohne Auszug bleiben Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte und Belastungs- und Veräußerungsverbote unerkannt. Das Grundbuch ist öffentlich, der Käufer kann selbst hineinsehen und sollte das tun.
Rechtsgrundlage: § 7 GBG (Öffentlichkeit des Grundbuchs), Einsicht für jeden möglich.
Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Vorschreibung und Stand der Rücklage
Wann: Vor Vertragsunterzeichnung.
Fehlt sie: Ohne diese Papiere bleibt offen, welche Sanierung beschlossen ist und wie hoch die Rücklage wirklich ist. Eine beschlossene, aber nicht finanzierte Sanierung trifft den Käufer nach dem Kauf.
Rechtsgrundlage: § 20 Abs. 3 WEG 2002 (Abrechnungspflicht des Verwalters), § 31 WEG (Rücklage).
Das muss schon im Inserat stehen 2
- Energieeffizienzklasse von A++ bis G, seit der EAVG-Novelle vom 30.05.2026 in JEDEM Inserat
- Heizwärmebedarf (HWB) und Endenergiebedarf; der frühere Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) ist keine Pflichtangabe mehr, bleibt aber bei Energieausweisen nach altem Recht übergangsweise zulässig
Fehlt eines davon schon im Inserat, ist das ein Hinweis, wie gründlich der Anbieter arbeitet, und ein guter Grund, den Rest schriftlich zu verlangen.
Stand 2026-07-26.
Die übrigen Länder
Die Zahl in der Mitte sagt, wie viele Unterlagen das Gesetz dort nennt. Eine hohe Zahl ist für den Käufer die bessere Nachricht: Sie bedeutet mehr, das er verlangen kann.
Irland
5 Unterlagen
kein fester Katalog, es hängt am Verlangen des Käufers
Deutschland
3 Unterlagen
Frankreich
3 Unterlagen
Belgien
4 Unterlagen
Italien
3 Unterlagen
Spanien
2 Unterlagen
Niederlande
1 Unterlagen
Portugal
2 Unterlagen
Vereinigtes Königreich
2 Unterlagen
Schweden
1 Unterlagen
Schweiz
2 Unterlagen
kein fester Katalog, es hängt am Verlangen des Käufers
Liechtenstein
1 Unterlagen
Polen
3 Unterlagen
Tschechien
2 Unterlagen
Slowakei
2 Unterlagen
Slowenien
2 Unterlagen
Kroatien
2 Unterlagen
Estland
2 Unterlagen
Litauen
2 Unterlagen
Lettland
2 Unterlagen
Dänemark
2 Unterlagen
Finnland
2 Unterlagen
Norwegen
2 Unterlagen
Island
0 Unterlagen
kein fester Katalog, es hängt am Verlangen des Käufers
Ungarn
2 Unterlagen
Luxemburg
2 Unterlagen
Rumänien
2 Unterlagen
Griechenland
2 Unterlagen
Zypern
2 Unterlagen
Malta
2 Unterlagen
Bulgarien
2 Unterlagen
Serbien
2 Unterlagen
Zwei Länder ohne festen Katalog
Irland und Schweiz und Island führen keine gesetzliche Liste. Dort hängt alles daran, was der Käufer verlangt, und eine leere Zelle in der Tabelle ist deshalb keine Entwarnung. Wo unser Korpus keinen Betrag belegt, bleibt die Stelle leer, statt „keine Strafe" zu behaupten. Stand des Korpus: 2026-07-26.
Diese Unterlagen schuldet der Verkäufer von Gesetzes wegen. Fehlt eine, ist das kein Versehen ohne Folge: je nach Land drohen Geldstrafen, der Verlust des Haftungsausschlusses oder sogar die Nichtigkeit des Kaufs. Wer sie einfordert, verlangt nichts Besonderes.
Prüfung: Welche Unterlagen haben Sie schon?
Haken Sie ab, was Ihnen vorliegt. Sie sehen dann, was in Österreich noch fehlt, bis wann es da sein muss und was das Fehlen bedeutet. Für einen Verkäufer ist das die Aufgabenliste, für einen Käufer die Liste dessen, was er verlangen darf.
Die Prüfung läuft vollständig in Ihrem Browser. Ihre Auswahl wird nicht gespeichert und nicht übertragen. Die Reihenfolge ist die des Rechtskorpus.
Welche Unterlagen für ein bestimmtes Objekt fehlen und was daraus folgt, hält ein Bericht fest. Objekt prüfen lassen.
Die übrigen Rechtsfragen vor der Unterschrift stehen in der Übersicht zum Immobilienrecht.