Was mitkommt
Haften Sie für die Schulden der Nachbarn?
Wer eine Wohnung kauft, kauft einen Anteil am Haus mit. Für 33 Länder steht hier, ob offene Beiträge des Vorbesitzers mit übergehen und woran Sie das vorher erkennen.
Das Wichtigste zuerst
In 12 von 33 Ländern gehen offene Beiträge des Vorbesitzers auf den Käufer über. Am weitesten reicht es in Griechenland: 5 Jahre rückwirkend. Diese Schuld steht in keinem Inserat und in keinem Kaufvertrag. Sie erfahren davon meist erst durch die Verwaltung, und dann sind Sie schon Eigentümer.
Ihr eingestelltes Land
Österreich
Gehen die Schulden auf Sie über?
Pfandrecht an der Wohnung, 5 Jahre rückwirkend
Sie schulden das Geld nicht selbst, aber die Gemeinschaft hat ein gesetzliches Pfandrecht an Ihrer Wohnung. Wirtschaftlich läuft es auf dasselbe hinaus.
Was Sie dabei riskieren
Kein Schuldbeitritt des Erwerbers, aber ein gesetzliches Vorzugspfandrecht an jedem Miteigentumsanteil: Es besichert Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen den Eigentümer des Anteils sowie Rückgriffsforderungen anderer Wohnungseigentümer aus deren Haftung nach § 18 Abs. 4 zweiter Satz oder aus deren Zahlung auf Verbindlichkeiten, die mit der Verwaltung der Liegenschaft zusammenhängen (§ 27 Abs. 1 WEG 2002). ENTSCHEIDEND FÜR DEN KÄUFER IST ABSATZ 2: Das Vorzugspfandrecht kommt dem Berechtigten NUR zu, wenn er die Forderung samt dem Pfandrecht binnen sechs Monaten mit Klage geltend macht UND die Anmerkung der Klage im Grundbuch beim Miteigentumsanteil des Beklagten beantragt. Wo das unterblieben ist, entsteht kein wirksames Vorzugspfandrecht; wo es geschehen ist, steht die Anmerkung im Grundbuch und ist bei der Einsicht zu sehen. Die Lage ist damit für einen Käufer klarer als in Ländern, deren Pfandrecht unsichtbar im Hintergrund besteht. Am härtesten trifft es den Ersteher in der Zwangsversteigerung: Die besicherte Forderung ist bar zu berichtigen, soweit sie in der Verteilungsmasse Deckung findet, sonst aber vom Ersteher OHNE Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen (Abs. 3). Das Ausmaß bestimmt § 216 Abs. 1 Z 3 EO; dort sind die aus den letzten fünf Jahren vor dem Tag der Zuschlagserteilung rückständigen Forderungen nach § 27 WEG 2002 erfasst. RECHERCHEUMFANG: § 27 WEG 2002 ist am Primärtext im RIS geprüft (Dokument NOR40080386, Fassung seit 01.10.2006, BGBl. I Nr. 124/2006), § 216 Abs. 1 Z 3 EO dagegen nur über eine Sekundärquelle mit wörtlichem Zitat. Davon unabhängig gehört die Rücklage der Eigentümergemeinschaft als Ganzes und geht mit dem Wohnungseigentum auf den Erwerber über; ein ausscheidender Eigentümer bekommt seine Beiträge nicht zurück.
Wie das Wohnungseigentum aufgebaut ist
Wohnungseigentum ist das Recht, ein Objekt ausschließlich zu nutzen und darüber zu verfügen, verbunden mit einem Anteil an der Liegenschaft und ihren allgemeinen Teilen.
Wer in der Gemeinschaft entscheidet
Die Eigentümergemeinschaft verwaltet die Liegenschaft, meist durch einen bestellten Verwalter. Entscheidungen der ordentlichen Verwaltung fallen mit Mehrheit nach Anteilen.
Welche Kosten laufend anfallen
Die Eigentümer tragen die Bewirtschaftungskosten und zahlen in eine Rücklage ein. Seit der WEG-Novelle 2022 gilt ein monatlicher Mindestbeitrag je Quadratmeter Nutzfläche, der nur ausnahmsweise unterschritten werden darf und sich alle zwei Jahre nach dem Verbraucherpreisindex richtet (§ 31 Abs. 5 WEG 2002). Seit dem 01.01.2026 sind es 1,12 Euro.
Rechtsgrundlage: Gesetz über das Wohnungseigentum (Wohnungseigentumsgesetz 2002, WEG 2002), § 31 für die Rücklage, § 27 für das gesetzliche Vorzugspfandrecht (Ausmaß nach § 216 Abs. 1 Z 3 Exekutionsordnung). Stand 2026-08-19.
Diese Papiere sollten Sie vor der Unterschrift sehen 5
- Höhe der Rücklage
- Vorschreibung der Bewirtschaftungskosten und letzte Abrechnung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Angaben des Verwalters zu offenen Beträgen
- Grundbuchauszug auf Anmerkungen einer Klage nach § 27 Abs. 2 WEG 2002 prüfen; nur mit dieser Anmerkung wirkt das Vorzugspfandrecht
Die übrigen Länder
Sortiert nach dem, was es den Käufer kostet. Pfandrecht und Kaufpreissperre sind rechtlich etwas anderes als eine Haftung, wirtschaftlich aber genauso unangenehm.
Dänemark
geht über
Ejerlejlighedsloven (Lov om ejerlejligheder); die Normalvedtægt nach Bekendtgørelse 1738/2020
Estland
geht über
Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (estnisches Gesetz über Wohnungseigentum und Wohnungseigentümergemeinschaft)
Finnland
geht über
Gesetz über die Wohnungsaktiengesellschaft (Asunto-osakeyhtiölaki, 1599/2009)
Griechenland
geht über, 5 Jahre
Gesetz 3741/1929 über das Stockwerkeigentum und die Art. 1002 und 1117 des Zivilgesetzbuchs (Astikos Kodikas)
Irland
geht über
Multi-Unit Developments Act 2011 (Section 18 service charge, Section 19 building investment fund); Companies Act 2014 für die OMC als Gesellschaft; Land and Conveyancing Law Reform Act 2009 für das leasehold
Italien
geht über, 2 Jahre
Codice Civile, Art. 1117 ff. für das Condominio; die solidarische Haftung des Erwerbers für das laufende und das vorangegangene Jahr nach Art. 63 der disposizioni di attuazione
Lettland
geht über, 1 Jahre
Dzīvokļa īpašuma likums (lettisches Gesetz über das Wohnungseigentum)
Niederlande
geht über, 2 Jahre
Burgerlijk Wetboek Boek 5 (appartementsrecht); die Mithaftung des Erwerbers nach Art. 5:122 lid 3 BW
Spanien
geht über, 4 Jahre
Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, Art. 9 für die dingliche Haftung des Erwerbers (afección real)
Tschechien
geht über
Gesetz Nr. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník), § 1186 für den Übergang der Schulden auf den Erwerber
Vereinigtes Königreich
geht über
Landlord and Tenant Act 1985 (service charges, s. 18 bis 30) und Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 (Verlängerung, marriage value unter achtzig Jahren Restlaufzeit); der Leasehold and Freehold Reform Act 2024 hat die zweijährige Wartefrist für Erwerber abgeschafft (in Kraft seit Februar 2025), die geplante Abschaffung des marriage value selbst ist beschlossen, aber noch nicht in Kraft
Zypern
geht über
Immovable Property (Tenure, Registration and Valuation) Law, Cap. 224, Teil IVA über die Verwaltung gemeinsamer Gebäude
Island
Pfandrecht an der Wohnung, 1 Jahre
Lög um fjöleignarhús nr. 26/1994, 14., 15., 45., 48., 49., 56., 59., 66., 67. gr.
Liechtenstein
Pfandrecht an der Wohnung, 3 Jahre
Sachenrecht (SR), LR 214.0, Art. 170a bis 170t (Stockwerkeigentum; Kosten und Haftung für Beiträge in Art. 170h bis 170k, Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft in Art. 170l, Versammlung in Art. 170m bis 170p, Verwalter in Art. 170q bis 170t), Fassung vom 01.07.2019, am Primärtext geprüft
Norwegen
Pfandrecht an der Wohnung
Eierseksjonsloven für das Sondereigentum und die burettslagslova für die Genossenschaft
Schweden
Pfandrecht an der Wohnung
Bostadsrättslag (1991:614)
Schweiz
Pfandrecht an der Wohnung, 3 Jahre
Stockwerkeigentum nach Art. 712a ff. ZGB; das Gemeinschaftspfandrecht für Beiträge nach Art. 712i ZGB
Slowakei
Pfandrecht an der Wohnung
Gesetz über das Wohnungseigentum (Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov)
Slowenien
Pfandrecht an der Wohnung
Stvarnopravni zakonik (SPZ), 119. člen za obvezni rezervni sklad
Ungarn
Pfandrecht an der Wohnung
2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (Gesetz über die Wohnanlagen)
Belgien
Kaufpreis kann blockiert werden
Burgerlijk Wetboek Boek 3 (gedwongen mede-eigendom) bzw. der Code civil; die Auskunftspflicht des Notars beim Verkauf
Frankreich
Kaufpreis kann blockiert werden
Gesetz Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965 über das Wohnungseigentum (Loi n° 65-557), Artikel 20 für die offenen Lasten beim Verkauf und Artikel 14-2-1 für den fonds de travaux
Luxemburg
Kaufpreis kann blockiert werden
Gesetz vom 16. Mai 1975 über das Wohnungseigentum (Loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété)
Bulgarien
bleibt beim Verkäufer
Gesetz über die Verwaltung des Stockwerkeigentums (Zakon za upravlenie na etazhnata sobstvenost, ZUES), Art. 30 Abs. 1 und Art. 38 Abs. 2
Deutschland
bleibt beim Verkäufer
Wohnungseigentumsgesetz (WEG), zum Beispiel § 16 für die Kostentragung und § 28 für Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Kroatien
bleibt beim Verkäufer
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Gesetz über das Eigentum und andere dingliche Rechte)
Litauen
bleibt beim Verkäufer
Litauisches Gesetz über die Wohnungseigentümergemeinschaften (Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas)
Malta
bleibt beim Verkäufer
Condominium Act (Cap. 398); Civil Code (Cap. 16), Art. 2010 und 2023
Polen
bleibt beim Verkäufer
Ustawa o własności lokali (Gesetz über das Wohnungseigentum)
Portugal
bleibt beim Verkäufer
Código Civil, Art. 1414 ff. für die propriedade horizontal (reformiert durch die Lei 8/2022); der fundo comum de reserva nach dem Decreto-Lei 268/94
Rumänien
bleibt beim Verkäufer
Gesetz Nr. 196/2018 über die Eigentümervereinigungen (Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari)
Serbien
bleibt beim Verkäufer
Gesetz über das Wohnen und die Instandhaltung von Gebäuden (Zakon o stanovanju i održavanju zgrada), Amtsblatt 104/2016 und 9/2020
Was wir nicht wissen
Alle 33 Länder sind am Gesetzestext eingeordnet, keines steht mehr auf „nicht belegt". Was das nicht heißt: Wir geben den Gesetzesstand wieder, nicht Ihren Einzelfall. Eine Vereinbarung im Kaufvertrag kann die gesetzliche Lage verschieben, in mehreren Ländern ausdrücklich. Beschlüsse der Gemeinschaft, eine eingetragene Hypothek oder ein Bodenzins stehen im Grundbuch und in den Protokollen, nicht im Gesetz. Und Recht ändert sich: Ältestes Prüfdatum im Korpus: 2026-07-28. Wer heute unterschreibt, prüft die Unterlagen zum Objekt, nicht nur die Regel zum Land.
Ein Bericht hält fest, welche Unterlagen für ein bestimmtes Objekt fehlen und was daraus folgt. Objekt prüfen lassen.
Die übrigen Rechtsfragen vor der Unterschrift stehen in der Übersicht zum Immobilienrecht.