Kaufnebenkosten in Basel-Stadt

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

Sinkt der hypothekarische Referenzzinssatz, kann eine Herabsetzung des Mietzinses verlangt werden. Der Satz ist für die ganze Schweiz derselbe und wird vom Bund veröffentlicht, nicht vom Kanton.

Grundlage: Art. 270a OR in Verbindung mit Art. 12a und 13 VMWG

Der Anfangsmietzins kann innerhalb von dreißig Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden. Die Frist ist kurz und läuft ab Übernahme, nicht ab Vertragsschluss.

Grundlage: Art. 270 Abs. 1 OR

Den Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks besteuert der Kanton. Satz, Besitzdauerrabatt und Freibeträge sind deshalb von Kanton zu Kanton verschieden.

Grundlage: Art. 12 Steuerharmonisierungsgesetz (StHG)

Ob beim Eigentumsübergang eine Handänderungssteuer anfällt und wie hoch sie ist, entscheidet der Kanton. Einzelne Kantone erheben sie gar nicht.

Grundlage: Kantonale Steuergesetze, Vorbehalt in Art. 12 Abs. 1 StHG

Wer im eigenen Haus wohnt, versteuert den Eigenmietwert als Einkommen. Die Festsetzung erfolgt kantonal, weshalb derselbe Bau in zwei Kantonen unterschiedlich hoch angesetzt wird.

Grundlage: Art. 21 Abs. 1 Bst. b DBG, kantonale Umsetzung nach Art. 7 Abs. 1 StHG

Der Kanton Basel-Stadt gehört der interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe nicht an. Gebäudehöhe, Geschossfläche und Abstand sind hier also allein nach kantonalem und kommunalem Recht definiert und nicht nach dem gesamtschweizerischen Standard. Ein Vergleich mit einem Objekt im Nachbarkanton führt deshalb leicht in die Irre.

Grundlage: Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB), Stand der Mitgliederliste Anfang 2025

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Die Kosten sind kantonal geregelt und unterscheiden sich stärker als in jedem anderen Land dieser Liste.

Die einzelnen Posten

Handänderungssteuer (gesetzlich fest): Die Steuer ist kantonal, die Spanne reicht von null bis rund 3,3 Prozent. Die Kantone Zürich, Zug, Aargau, Glarus, Schaffhausen, Schwyz, Tessin und Uri erheben KEINE Handänderungssteuer und verlangen nur eine geringe Gebühr. In Zürich ist sie seit 1.1.2005 abgeschafft. Eine Schweizer Durchschnittszahl führt deshalb in die Irre. Notariat und Grundbuch (amtlicher Tarif): Die öffentliche Beurkundung ist Pflicht, der Tarif ist kantonal festgelegt und nicht verhandelbar. Zusammen mit der Grundbuchgebühr typisch 0,2 bis 1 Prozent, je Kanton verschieden. In Kantonen mit Amtsnotariat rechnet der Staat ab, in anderen ein freiberuflicher Notar. Maklerlohn (gesetzlich gedeckelt): Der Maklerlohn ist frei vereinbar, aber nicht unbegrenzt: Ist bei der Vermittlung eines Grundstückkaufs ein unverhältnismäßig hoher Mäklerlohn vereinbart, kann der Richter ihn auf Antrag des Schuldners auf einen angemessenen Betrag herabsetzen (Art. 417 OR). Das Bundesgericht hat bis zu 3 Prozent im Raum Zürich wiederholt als üblich bezeichnet und im Einzelfall bei einem Kaufpreis von 2,8 Millionen Franken auch 3,75 Prozent nicht als übermäßig eingestuft. Es gibt also keine feste Grenze, aber eine gerichtlich durchsetzbare.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Der Verkauf einer Liegenschaft ist von der Mehrwertsteuer ausgenommen (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 MWSTG). Eine Option zur Versteuerung ist möglich, bei Wohnliegenschaften für private Nutzung aber ausgeschlossen.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.