Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten in Basel-Stadt prüfen

Eingetragene Lasten

Sie stehen in der Abteilung für Belastungen. Wer den Auszug liest, sieht sie, und wer ihn nicht liest, kauft sie mit.

Nicht eingetragene Nutzungen

Ein Weg, den der Nachbar seit dreißig Jahren benutzt, kann auch ohne Eintragung ein Recht begründen. Achten Sie auf sichtbare Spuren einer Nutzung durch andere.

Sinkt der hypothekarische Referenzzinssatz, kann eine Herabsetzung des Mietzinses verlangt werden. Der Satz ist für die ganze Schweiz derselbe und wird vom Bund veröffentlicht, nicht vom Kanton.

Grundlage: Art. 270a OR in Verbindung mit Art. 12a und 13 VMWG

Der Anfangsmietzins kann innerhalb von dreißig Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden. Die Frist ist kurz und läuft ab Übernahme, nicht ab Vertragsschluss.

Grundlage: Art. 270 Abs. 1 OR

Den Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks besteuert der Kanton. Satz, Besitzdauerrabatt und Freibeträge sind deshalb von Kanton zu Kanton verschieden.

Grundlage: Art. 12 Steuerharmonisierungsgesetz (StHG)

Ob beim Eigentumsübergang eine Handänderungssteuer anfällt und wie hoch sie ist, entscheidet der Kanton. Einzelne Kantone erheben sie gar nicht.

Grundlage: Kantonale Steuergesetze, Vorbehalt in Art. 12 Abs. 1 StHG

Wer im eigenen Haus wohnt, versteuert den Eigenmietwert als Einkommen. Die Festsetzung erfolgt kantonal, weshalb derselbe Bau in zwei Kantonen unterschiedlich hoch angesetzt wird.

Grundlage: Art. 21 Abs. 1 Bst. b DBG, kantonale Umsetzung nach Art. 7 Abs. 1 StHG

Der Kanton Basel-Stadt gehört der interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe nicht an. Gebäudehöhe, Geschossfläche und Abstand sind hier also allein nach kantonalem und kommunalem Recht definiert und nicht nach dem gesamtschweizerischen Standard. Ein Vergleich mit einem Objekt im Nachbarkanton führt deshalb leicht in die Irre.

Grundlage: Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB), Stand der Mitgliederliste Anfang 2025

Welche Lasten es gibt

Dienstbarkeiten wie Wegrecht und Leitungsrecht, dazu Nutzniessung und Wohnrecht sowie Grundlasten.

Ob sie den Käufer binden

Zur Errichtung einer Grunddienstbarkeit bedarf es nach Art. 731 Abs. 1 ZGB der Eintragung in das Grundbuch; die Eintragung ist damit keine Formalität, sondern die Rechtsquelle selbst, und ein dingliches Recht besteht nach Art. 971 Abs. 1 ZGB überhaupt nur, soweit es aus dem Grundbuch ersichtlich ist. Eine eingetragene Last bindet jeden späteren Eigentümer, und wer sich in gutem Glauben auf das Grundbuch verlässt, ist nach Art. 973 Abs. 1 ZGB geschützt. Eine nebensächliche Verpflichtung zu eigenen Handlungen bindet den Erwerber sogar nur dann, wenn sie sich aus dem Eintrag selbst ergibt (Art. 730 Abs. 2 ZGB). Drei Ausnahmen bleiben, alle im Auszug unsichtbar oder kaum sichtbar: Erstens bestehen gesetzliche Eigentumsbeschränkungen ohne jeden Eintrag (Art. 680 Abs. 1 ZGB), darunter der Notweg, den die Nachbarn einem Grundstück ohne genügenden Anschluss an eine öffentliche Strasse gegen volle Entschädigung einräumen müssen (Art. 694 ZGB). Zweitens ist eine Ersitzung der Dienstbarkeit nur zu Lasten von Grundstücken möglich, an denen auch das Eigentum ersessen werden kann (Art. 731 Abs. 3 ZGB); das ist nach Art. 662 ZGB nur Land, das gar nicht im Grundbuch aufgenommen ist, auf registriertem Grund gibt es die Ersitzung einer Dienstbarkeit also nicht. Drittens bleiben die kantonal geregelten Wegrechte wie Streckrecht, Tränkweg, Winterweg oder Holzlass (Art. 695 ZGB), deren Bestand sich oft nur an der tatsächlichen Nutzung zeigt.

Muss der Verkäufer Lasten offenlegen?

Ja, soweit sie für Ihre Entscheidung wesentlich sind. Da sie meist eingetragen sind, hilft ihm ein Verschweigen ohnehin nicht: Sie können den Auszug selbst anfordern, und das sollten Sie vor jeder Unterschrift tun.

Gilt ein Wegerecht auch gegen mich als neuen Eigentümer?

In aller Regel ja. Eingetragene Lasten binden jeden Eigentümer, nicht nur den, der sie eingeräumt hat. Genau dafür sind sie eingetragen.