Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten in Brandenburg prüfen

Eingetragene Lasten

Sie stehen in der Abteilung für Belastungen. Wer den Auszug liest, sieht sie, und wer ihn nicht liest, kauft sie mit.

Nicht eingetragene Nutzungen

Ein Weg, den der Nachbar seit dreißig Jahren benutzt, kann auch ohne Eintragung ein Recht begründen. Achten Sie auf sichtbare Spuren einer Nutzung durch andere.

Die Mietpreisbremse gilt nicht im ganzen Land, sondern nur in Gemeinden, die die Landesregierung durch Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat. Ohne diese Verordnung gibt es hier keine Obergrenze bei der Neuvermietung.

Grundlage: § 556d Abs. 2 BGB

Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag liegt im Regelfall bei zwanzig Prozent in drei Jahren. Auf fünfzehn Prozent gesenkt wird sie nur dort, wo die Landesregierung das per Verordnung angeordnet hat.

Grundlage: § 558 Abs. 3 BGB

Den Steuersatz der Grunderwerbsteuer setzt jedes Bundesland selbst fest. Deshalb kostet derselbe Kaufpreis je nach Bundesland unterschiedlich viel Steuer.

Grundlage: Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG in Verbindung mit § 11 GrEStG

Das Bauordnungsrecht ist Landessache. Für Brandenburg gilt die Brandenburgische Bauordnung (BbgBO), und damit gelten hier eigene Regeln dafür, was genehmigungsfrei ist, welche Abstände einzuhalten sind und wie lange die Behörde gegen einen Bau ohne Genehmigung noch vorgehen kann. Ein Anbau, der im Nachbarland keine Genehmigung brauchte, kann hier eine gebraucht haben.

Grundlage: die Brandenburgische Bauordnung (BbgBO)

Welche Lasten es gibt

Grunddienstbarkeiten wie Wegerecht und Leitungsrecht, dazu Nießbrauch, Wohnungsrecht, Reallast und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten.

Ob sie den Käufer binden

Diese Rechte haften am Grundstück, nicht an der Person; ein Verkauf ändert nichts, sie gehen auf den Erwerber über. Der Käufer übernimmt jede eingetragene Last. Umgekehrt gilt: Eine nur vereinbarte, aber nicht eingetragene Dienstbarkeit besteht gegenüber dem Erwerber nicht; die Eintragung ist keine Formalität, sondern die Rechtsquelle selbst, und der gutgläubige Käufer darf sich auf den Inhalt des Grundbuchs verlassen. Eine schmale Ausnahme läuft in die andere Richtung: Das Notwegrecht eines Grundstücks ohne Anschluss an einen öffentlichen Weg entsteht unmittelbar aus dem Gesetz und bindet jeden Nachfolger, obwohl dazu nichts im Grundbuch steht.

Muss der Verkäufer Lasten offenlegen?

Ja, soweit sie für Ihre Entscheidung wesentlich sind. Da sie meist eingetragen sind, hilft ihm ein Verschweigen ohnehin nicht: Sie können den Auszug selbst anfordern, und das sollten Sie vor jeder Unterschrift tun.

Gilt ein Wegerecht auch gegen mich als neuen Eigentümer?

In aller Regel ja. Eingetragene Lasten binden jeden Eigentümer, nicht nur den, der sie eingeräumt hat. Genau dafür sind sie eingetragen.