Widmung und Schutzgebiete in Bremen prüfen

Denkmal- und Ortsbildschutz

Betrifft schon den Austausch von Fenstern und die Farbe der Fassade. Die Mehrkosten einer denkmalgerechten Sanierung sind erheblich und werden fast nie eingerechnet.

Hochwasser- und Wasserschutz

Berührt nicht nur das Bauen, sondern auch die Versicherbarkeit. Ein Objekt in einer ausgewiesenen Zone ist gegen bestimmte Schäden teils gar nicht versicherbar.

Die Mietpreisbremse gilt nicht im ganzen Land, sondern nur in Gemeinden, die die Landesregierung durch Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat. Ohne diese Verordnung gibt es hier keine Obergrenze bei der Neuvermietung.

Grundlage: § 556d Abs. 2 BGB

Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag liegt im Regelfall bei zwanzig Prozent in drei Jahren. Auf fünfzehn Prozent gesenkt wird sie nur dort, wo die Landesregierung das per Verordnung angeordnet hat.

Grundlage: § 558 Abs. 3 BGB

Den Steuersatz der Grunderwerbsteuer setzt jedes Bundesland selbst fest. Deshalb kostet derselbe Kaufpreis je nach Bundesland unterschiedlich viel Steuer.

Grundlage: Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG in Verbindung mit § 11 GrEStG

Das Bauordnungsrecht ist Landessache. Für Bremen gilt die Bremische Landesbauordnung (BremLBO), und damit gelten hier eigene Regeln dafür, was genehmigungsfrei ist, welche Abstände einzuhalten sind und wie lange die Behörde gegen einen Bau ohne Genehmigung noch vorgehen kann. Ein Anbau, der im Nachbarland keine Genehmigung brauchte, kann hier eine gebraucht haben.

Grundlage: die Bremische Landesbauordnung (BremLBO)

Was auf diesem Grund erlaubt ist

Ob und wie gebaut werden darf, ergibt sich aus dem Bebauungsplan der Gemeinde (§ 30 BauGB); wo keiner besteht, aus dem Einfügen in die Umgebung (§ 34) oder den strengen Regeln für den Aussenbereich (§ 35). Der Flächennutzungsplan ist die vorbereitende Ebene.

Schutzgebiete und ihre Folgen

Einschränkungen können aus festgesetzten Überschwemmungsgebieten, Natur- und Landschaftsschutz, einem Denkmal-Ensemble oder eingetragenen Baulasten folgen.

Vorkaufsrechte

Die Gemeinde hat nach § 24 BauGB ein allgemeines Vorkaufsrecht in bestimmten Lagen, etwa in Sanierungsgebieten oder auf im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesenen Flächen, das sie zum Wohl der Allgemeinheit ausüben darf; dazu kommt das besondere Vorkaufsrecht nach § 25. Sie muss sich dafür innerhalb von drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags entscheiden (§ 28 Abs. 2). Der Kauf kann dadurch an die Gemeinde fallen.

Kann sich die Widmung nach dem Kauf ändern?

Ja. Planungen werden fortgeschrieben, und ein Eigentümer hat darauf nur begrenzt Einfluss. Ein Blick in laufende Planungsverfahren der Gemeinde ist deshalb Teil der Prüfung.

Wo bekomme ich die Auskunft?

Bei der Gemeinde oder der zuständigen Planungsbehörde, in mehreren Ländern auch online. Verlassen Sie sich nicht auf die Angabe im Exposé, sondern holen Sie die Auskunft selbst ein.