Was Sie in Brügge vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

Für Dächer in der Altstadt von Brügge gilt eine Pflichtneigung zwischen 30 und 60 Grad, gedeckt mit roten oder schwarzen gewellten Keramikziegeln, Naturschiefer oder roten flachen Keramikziegeln. Nur eine einzige waagrechte Reihe an Dachdurchbrechungen wie Gauben oder Dachflächenfenstern ist erlaubt. Sichtbare Solaranlagen von der öffentlichen Straße aus sind verboten.

Grundlage: Gemeentelijke Stedenbouwkundige Verordening Brügge, Artikel 23 und 24; Brugse binnenstad, festgestellt 25.01.2011, in Kraft seit 01.05.2011

Fassaden in der Altstadt von Brügge müssen aus handgeformtem Ziegelmauerwerk errichtet werden, das gegebenenfalls gestrichen oder verputzt werden darf, ein vorab zur Genehmigung vorzulegendes Farbmuster vorausgesetzt. Verputz mit Silikonharz ist verboten. Fenster-, Tür- und Torrahmen dürfen nicht aus Kunststoff bestehen, sondern nur aus Holz mit ausreichender Profilierung, sichtbare Schornsteine müssen aus vollem Ziegelmauerwerk bestehen.

Grundlage: Gemeentelijke Stedenbouwkundige Verordening Brügge, Artikel 33; Brugse binnenstad, in Kraft seit 01.05.2011

Ein Garagentor in einer Fassade mit weniger als 12 Metern Breite ist in der Altstadt von Brügge verboten, außer bei freistehender Bebauung. Das gilt für jede Fassade eines Grundstücks einzeln, selbst wenn es mehrere trägt.

Grundlage: Gemeentelijke Stedenbouwkundige Verordening Brügge, Artikel 15; Brugse binnenstad, in Kraft seit 01.05.2011

Wie lange der Verkäufer haftet

Es gibt keine feste Anzahl von Jahren. Der Verkäufer haftet für Mängel, die beim Verkauf schon da waren, aber Sie müssen nach der Entdeckung schnell vor Gericht gehen. Stand 29.07.2026 gilt dafür weiterhin das alte Zivilgesetzbuch; das neue Buch 7 des Burgerlijk Wetboek ist beschlossen, aber noch nicht in Kraft.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Sie müssen nach der Entdeckung innerhalb kurzer Zeit klagen, sonst verlieren Sie Ihre Rechte. Wie kurz genau, steht in keinem Gesetz, das entscheidet der Richter im Einzelfall. Warten Sie deshalb nicht ab.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ja, zwischen Privatpersonen darf die Haftung ausgeschlossen werden, solange der Verkäufer gutgläubig ist. Die Klausel heißt „vendu dans l’état“ oder „gekocht in de staat waarin het zich bevindt“.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Der Ausschluss gilt nicht, wenn der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel bewusst verschwiegen hat. Sie müssen beweisen, dass er ihn kannte.

Was Sie verlangen können

Sie wählen zwischen Rückgabe gegen den vollen Kaufpreis und Behalten gegen Teilrückzahlung. Kannte der Verkäufer den Mangel, kommt Schadenersatz dazu.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.