Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten in Cuenca prüfen

Eingetragene Lasten

Sie stehen in der Abteilung für Belastungen. Wer den Auszug liest, sieht sie, und wer ihn nicht liest, kauft sie mit.

Nicht eingetragene Nutzungen

Ein Weg, den der Nachbar seit dreißig Jahren benutzt, kann auch ohne Eintragung ein Recht begründen. Achten Sie auf sichtbare Spuren einer Nutzung durch andere.

Für die Altstadt von Cuenca gibt die Höhentabelle des Plans die zulässige Metergrenze nach Stockwerkszahl vor, sofern keine abweichende Vorgabe je Straßenzug besteht: 3,20 Meter bei einem Geschoss, 6,20 Meter bei zweien, 9,20 Meter bei dreien, 12,10 Meter bei vieren, 14,00 Meter bei fünf Geschossen, danach 2,90 Meter je weiterem Geschoss.

Grundlage: PECA Cuenca, Artikel 3.4 (Regulación de Alturas); endgültig beschlossen 31.07.2000

Fassaden in der Altstadt von Cuenca dürfen nur mit farbigem Gipsputz oder mit Kalkmörtel-Putz verputzt werden, Natursteinverkleidung nur an Gewänden, Stürzen oder Sockeln und nur dort, wo das traditionell üblich ist. Bei den Farben sind reine Grundfarben, Schwarz und dunkle Grautöne verboten, erlaubt sind helle und bläuliche Grautöne sowie ungesättigte warme Farben. Mehr als zwei Putzfarben je Fassadenfläche sind nicht zulässig.

Grundlage: PECA Cuenca, Artikel 4.11 (Materiales) und Artikel 4.12 (Colores); endgültig beschlossen 31.07.2000

Dächer in der Altstadt von Cuenca müssen durchgehende Schrägdächer mit einer Neigung zwischen 20 und 30 Grad sein, gedeckt mit handgefertigtem gebogenem Tonziegel in Naturfarbe zwischen mattem Rot und Ocker, wahlweise mit vergleichbarem wiederverwendetem Altziegel. Asphalt- oder Kunststoffbahnen als Deckung sind ausdrücklich verboten, die Firsthöhe darf die Traufhöhe um höchstens 4 Meter übersteigen.

Grundlage: PECA Cuenca, Artikel 4.7 (Cubiertas); endgültig beschlossen 31.07.2000

Welche Lasten es gibt

servidumbres wie das Wegerecht (servidumbre de paso), dazu usufructo (Nießbrauch, Art. 467 Código Civil) und uso y habitación (Gebrauchs- und Wohnrecht, Art. 523 ff. Código Civil); gesetzliche servidumbres (Art. 536 Código Civil) wie das Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks (Art. 564 Código Civil), die Abflussduldung für einen eingeschlossenen Hof oder Corral (Art. 588 Código Civil) und die Duldung natürlich abfließender Wässer von höher gelegenen Grundstücken (Art. 552 Código Civil) bestehen kraft Gesetzes.

Ob sie den Käufer binden

Titel, die eine servidumbre begründen, anerkennen, übertragen, ändern oder löschen, können ins Registro de la Propiedad eingetragen werden (Art. 2 Nr. 2 Ley Hipotecaria); beschränkte dingliche Rechte und Belastungen des Eigentums wirken gegenüber Dritten nur, wenn sie in der Eintragung der belasteten Finca erscheinen (Art. 13 Ley Hipotecaria), und ein nicht eingetragener Titel schadet Dritten nicht (Art. 32 Ley Hipotecaria). Der gutgläubige entgeltliche Erwerber, der von dem im Register als verfügungsberechtigt Erscheinenden kauft und sein Recht einträgt, bleibt in seinem Erwerb geschützt, selbst wenn der Titel des Veräußerers später aus registerfremden Gründen fällt (Art. 34 Ley Hipotecaria); der gute Glaube wird vermutet. Drei Wege führen registerunsichtbar an diesem Schutz vorbei. Erstens können kontinuierliche und offenkundige servidumbres durch zwanzigjährige Ersitzung erworben werden (Art. 537 Código Civil), während kontinuierliche nicht offenkundige und diskontinuierliche servidumbres nur durch Titel entstehen können (Art. 539 Código Civil); fehlt bei ihnen der begründende Titel, ersetzt ihn nur die öffentliche Anerkennungsurkunde des Eigentümers des dienenden Grundstücks oder ein rechtskräftiges Urteil (Art. 540 Código Civil). Der Ersitzung steht der Registerschutz nicht schrankenlos entgegen: Gegenüber einem eingetragenen Dritten im Sinn des Art. 34 setzt sich die vollendete oder binnen eines Jahres vollendbare Ersitzung nur durch, wenn der Erwerber die tatsächliche Besitzlage vor seinem Erwerb kannte oder mit vernünftigen Mitteln kennen konnte, oder wenn er sie im Jahr nach dem Erwerb duldete (Art. 36 Ley Hipotecaria). Zweitens gilt ein sichtbares Zeichen einer servidumbre zwischen zwei Fincas, das der gemeinsame Eigentümer beider angelegt hat, bei der Veräußerung einer der beiden als Titel für das Fortbestehen der servidumbre, sofern im Veräußerungstitel nicht das Gegenteil steht oder das Zeichen vor der Urkunde beseitigt wurde (Art. 541 Código Civil). Drittens entstehen gesetzliche servidumbres ohne Titel, darunter das Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks: Wessen Finca zwischen fremden liegt und keinen Ausgang zu einem öffentlichen Weg hat, kann gegen Entschädigung Durchgang über die Nachbargrundstücke verlangen, an der für das dienende Grundstück schonendsten Stelle und, soweit damit vereinbar, auf dem kürzesten Weg zum öffentlichen Weg, in der Breite, die die Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks erfordern (Art. 564, 565 und 566 Código Civil).

Muss der Verkäufer Lasten offenlegen?

Ja, soweit sie für Ihre Entscheidung wesentlich sind. Da sie meist eingetragen sind, hilft ihm ein Verschweigen ohnehin nicht: Sie können den Auszug selbst anfordern, und das sollten Sie vor jeder Unterschrift tun.

Gilt ein Wegerecht auch gegen mich als neuen Eigentümer?

In aller Regel ja. Eingetragene Lasten binden jeden Eigentümer, nicht nur den, der sie eingeräumt hat. Genau dafür sind sie eingetragen.