Kaufnebenkosten in Elvas

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

Wird ein Gebäude im Centro Histórico von Elvas durch einen Neubau ersetzt, muss dieser zwingend dieselbe Geschosszahl und dieselbe Traufhöhe wie der Vorgängerbau übernehmen.

Grundlage: PPSCHE Elvas, Artikel 37 Buchstabe c); endgültig beschlossen 29.02.2016, in Kraft seit 15.04.2016, laut Gemeinde weiterhin in Kraft

Verputzte Fassaden im Centro Histórico von Elvas müssen bei den traditionell verwendeten Farben bleiben: Weiß, Creme, Ocker, Altrosa oder Hellgrau, außer in technisch begründeten Ausnahmefällen.

Grundlage: PPSCHE Elvas, Artikel 20 Absatz 5 Buchstabe e); endgültig beschlossen 29.02.2016, in Kraft seit 15.04.2016

Geneigte Dächer im Centro Histórico von Elvas müssen mit rotem gebogenem Tonziegel gedeckt werden, oder mit dem am Gebäude ursprünglich verwendeten Material, sofern dieses nicht als stilfremdes Element eingestuft ist.

Grundlage: PPSCHE Elvas, Artikel 21 Absatz 3 Buchstabe e); endgültig beschlossen 29.02.2016, in Kraft seit 15.04.2016

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den höheren Wert aus Kaufpreis und valor patrimonial tributário, dem amtlichen Steuerwert (Art. 12 CIMT).

Die einzelnen Posten

Imposto Municipal sobre as Transmissões (IMT) (gesetzlich fest): Progressiver Stufentarif bis 7,5 Prozent, mit eigenen Stufen für die dauerhaft selbst genutzte Wohnung. Die Stufenbeträge wurden für 2026 um 2 Prozent angehoben; bis 106.346 Euro fällt bei eigener dauerhafter Wohnung kein IMT an. Der IMT Jovem befreit Erstkäufer bis 35 Jahre vollständig bis 330.539 Euro und teilweise bis 660.982 Euro. Imposto do Selo (gesetzlich fest): 0,8 Prozent auf denselben Wert wie der IMT, ohne Stufen und ohne Freibetrag. Der IMT Jovem befreit auch vom Imposto do Selo. Notariat und Registo Predial (amtlicher Tarif): Festbeträge nach Gebührenordnung, nicht prozentual. Für Kaufurkunde und Eintragung zusammen typisch 500 bis 1.200 Euro. Bei hohen Kaufpreisen fällt dieser Posten kaum auf, bei günstigen Objekten sehr wohl. Comissão de mediação (frei vereinbar): Frei vereinbar, markttypisch 5 Prozent zuzüglich 23 Prozent Umsatzsteuer, und getragen wird sie vom Verkäufer. Der Vermittlungsvertrag bedarf der Schriftform und muss die Provision ausweisen.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Der Verkauf einer Immobilie ist von der Umsatzsteuer befreit (Art. 9 Nr. 30 CIVA), auch beim Bauträger; dort ist die Umsatzsteuer auf die Baukosten im Preis kalkuliert und erscheint nicht gesondert. ACHTUNG: Für die MIETE ist der portugiesische Umsatzsteuerstand in lib/umsatzsteuer.ts bewusst offen, weil ein neues Dekret die Regeln geändert hat. Diese Kaufaussage ist davon nicht betroffen, aber der Mietteil bleibt ungeprüft.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.