Die Eigentümergemeinschaft in Flandern prüfen

Die Protokolle der letzten Jahre

Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.

Der Wirtschaftsplan

Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.

Der Stand der Rücklage

Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.

Belgien hat kein einheitliches Baurecht, jede Region regelt es selbst. In Flandern braucht ein Bauvorhaben die Omgevingsvergunning von der Gemeinde. Seit dem 1. März 2026 gilt eine abschließende Liste, welche Arbeiten überhaupt noch genehmigungspflichtig sind. Befreit sind seither unter anderem Fassaden- und Dacharbeiten ohne Verschlechterung der Energieleistung, Dämmung bis 26 Zentimeter und Innenumbauten an bereits genehmigten Gebäuden.

Grundlage: Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van de limitatieve lijst van mogelijke vergunningsplichtige handelingen op gemeentelijk niveau, goedgekeurd 06.02.2026, in werking sinds 01.03.2026

Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist

Die gedwongen mede-eigendom (copropriété forcée) teilt das Gebäude in private Einheiten und gemeinsame Teile; die Grundlagen stehen in der basisakte und im Burgerlijk Wetboek Boek 3.

Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse

Die Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) beschließt in der algemene vergadering und wird von einem syndicus geführt.

Was laufend zu zahlen ist

Es gibt ein werkkapitaal für laufende Ausgaben und ein reservekapitaal, das in der Regel Pflicht ist und mindestens fünf Prozent der gewöhnlichen Lasten des Vorjahres beträgt.

Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht

Der Anteil am reservekapitaal ist untrennbar mit der Wohnung verbunden und geht automatisch auf den Käufer über; der Verkäufer bekommt ihn nicht zurück. Der Notar fragt beim syndicus die offenen Schulden des Verkäufers, laufende und geplante Arbeiten, Beschlüsse und den Stand des reservekapitaal ab. RÜCKSTÄNDE ERREICHEN DEN KÄUFER NICHT ALS SCHULD, sondern werden beim Notar vom Kaufpreis einbehalten: Bei der Beurkundung muss der amtierende Notar die vom ausscheidenden Miteigentümer geschuldeten Rückstände auf gewöhnliche und außergewöhnliche Lasten abziehen, samt den Kosten gerichtlicher und außergerichtlicher Beitreibung (Art. 3.94 BW). ACHTUNG BEI DER RANGFOLGE: Der Notar bedient zuerst die bevorrechteten und hypothekarischen Gläubiger sowie jeden, der ihm eine Drittpfändung oder eine Forderungsabtretung angezeigt hat. Reicht der Kaufpreis danach nicht mehr, läuft der Einbehalt ins Leere, und die Gemeinschaft bleibt auf der Forderung sitzen. Der syndicus muss die nötigen Angaben auf einfache Anfrage binnen fünfzehn Tagen an Makler oder Verkäufer liefern und binnen dreißig Tagen an den Notar, wenn dieser sie per Einschreiben anfordert. Beim Betriebskapital ist der ausscheidende Miteigentümer Gläubiger der Gemeinschaft, soweit sein Anteil auf die Zeit nach seinem Auszug entfällt. Der Käufer sollte diese Auskunft prüfen. RECHERCHEUMFANG: über belgische Fachquellen zu Art. 3.94 BW geprüft, nicht am Gesetzeswortlaut selbst.

Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?

Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.

Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?

Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.