Die Eigentümergemeinschaft in Kamnik prüfen

Die Protokolle der letzten Jahre

Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.

Der Wirtschaftsplan

Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.

Der Stand der Rücklage

Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.

Im historischen Stadtkern von Kamnik ist für Dächer eine Neigung zwischen 38 und 45 Grad vorgeschrieben, gedeckt ausschließlich mit rotem Biberschwanzziegel. Flachdächer sind ausdrücklich nicht zulässig.

Grundlage: Odlok o občinskem prostorskem načrtu Občine Kamnik, 161. člen Absatz 2 Buchstabe c; beschlossen vom Gemeinderat Kamnik am 21.10.2015, Uradni list RS Nr. 86/2015

Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist

Die etažna lastnina verbindet das Sondereigentum an der Wohnung mit einem Miteigentumsanteil an den gemeinsamen Teilen.

Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse

Ein upravnik (Verwalter) führt die Verwaltung; die Eigentümer beschließen nach Anteilen.

Was laufend zu zahlen ist

Ab mehr als zwei Eigentümern und mehr als acht Wohnungen ist ein rezervni sklad (Rücklage) Pflicht; seine Mittel sind Gemeinschaftsvermögen.

Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht

Der rezervni sklad ist Gemeinschaftsvermögen und geht mit über; eingezahlte Beträge werden nicht zurückerstattet, weil die Mittel streng zweckgebunden sind: Zulässig sind nur Zahlungen für Erhaltung, notwendige Verbesserungen und die Tilgung dafür aufgenommener Darlehen, und nur aus diesen Gründen ist eine Vollstreckung in die Mittel erlaubt (119. člen Abs. 4 und 5 SPZ). DIE EINHEIT SELBST HAFTET, und zwar über eine gesetzliche REALLAST: Hat die Immobilie mehr als zwei Etageneigentümer und mehr als acht Einzelteile, besteht auf jedem Einzelteil eine Reallast zugunsten der übrigen Etageneigentümer für Verwaltungskosten und Einzahlungen in den obligatorischen Reservefonds (120. člen Abs. 1 SPZ). Sie wirkt gegen den jeweiligen Eigentümer, trifft also auch den Käufer für Versäumnisse seines Vorgängers. ZWEI ZAHLEN ENTSCHEIDEN, WIE SCHWER DAS WIEGT. Erstens die Obergrenze: Die Reallast reicht höchstens bis zum FÜNFFACHEN Betrag der niedrigsten Einzahlung in den Reservefonds, dessen Mindesthöhe eine Verordnung festlegt. Darüber hinaus erreicht den Käufer nichts. Zweitens der Rang: Die Reallast hat den BESTEN Rang (120. člen Abs. 2 SPZ), sie geht also jeder Hypothek vor, auch einer älteren. Für die Bank des Käufers ist das ein Detail, das sie kennen sollte. Zahlt ein Eigentümer nicht, muss der Verwalter ihn schriftlich auffordern, und diese Aufforderung gilt als glaubwürdige Urkunde im Sinne des Vollstreckungsgesetzes (119. člen Abs. 6 SPZ): Die Gemeinschaft braucht also kein Urteil, um zu vollstrecken. Getrennt davon endet die Gemeinschaft der Etageneigentümer mit dem Verkauf nicht, der Käufer tritt als Rechtsnachfolger in die Stellung des früheren Eigentümers ein, und zahlungspflichtig ist immer der Etageneigentümer und nie der Mieter. Ungleich geregelt bleibt die Beitreibung: Für Einzahlungen in den rezervni sklad MUSS der Verwalter vorgehen, für offene Betriebskosten tut er es nicht von Amts wegen. Der Käufer sollte den Stand des rezervni sklad und offene Beiträge prüfen und sich die Rückstandsfreiheit bestätigen lassen. RECHERCHEUMFANG: 119. und 120. člen SPZ am Primärtext geprüft. Der frühere Eintrag sagte, ein gesetzliches Pfandrecht sei nicht gefunden worden; das galt für die damalige Sekundärquellen-Recherche und ist mit dem Primärtext überholt.

Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?

Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.

Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?

Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.