Einen Bau ohne Genehmigung in Madrid erkennen

Wo die Verfolgung nicht endet

Dann bleibt das Risiko dauerhaft am Gebäude hängen, unabhängig davon, wie lange der Bau schon steht und wie viele Eigentümer es seither gab.

Wo eine Frist läuft

Nach ihrem Ablauf kann nicht mehr eingeschritten werden. Und hier der häufigste Irrtum: Der Bau wird dadurch nicht rechtmäßig, er wird nur geduldet. Für eine Bank und für den nächsten Käufer bleibt er ein Mangel.

In Madrid gilt die Mietobergrenze des spanischen Wohnungsgesetzes NICHT. Sie greift nur dort, wo die autonome Gemeinschaft Gemeinden als angespannten Wohnungsmarkt ausweist, und die Gemeinschaft Madrid hat das bis zum Stand dieser Recherche nicht getan und angekündigt, es nicht zu tun. Wer hier vermietet, verhandelt die Miete also frei, anders als in den Gemeinden, die eine andere Gemeinschaft ausgewiesen hat. Dieselbe Wohnung, dieselbe Rechtslage im Bund, zwei verschiedene Ergebnisse.

Grundlage: Art. 18 Ley 12/2023 überlässt die Ausweisung den autonomen Gemeinschaften; für Madrid liegt keine vor, Stand 15.08.2026

Ein älteres Gebäude in Madrid muss regelmäßig auf seinen Zustand geprüft und das Ergebnis bei der Stadt eingereicht werden, erstmals ab einem Alter von dreißig Jahren. Ob das geschehen ist und was dabei herauskam, gehört vor dem Kauf einer Wohnung geklärt: Festgestellte Mängel muss die Eigentümergemeinschaft beheben, und die Kosten treffen den, dem die Wohnung dann gehört.

Grundlage: Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones der Stadt Madrid

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Bauarbeiten braucht es die Licencia de obras der Gemeinde, nach Fertigstellung die Licencia de primera ocupación oder die Cédula de habitabilidad, die die Bewohnbarkeit bescheinigt.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Ein ohne Lizenz errichtetes Bauwerk (obra ilegal) kann mit Bußgeld, verweigerten Versorgungsanschlüssen und einer Abrissanordnung belegt werden, auch gegen den späteren Käufer. Nach Ablauf der Verjährungsfrist, je nach Region und Schwere der Ordnungswidrigkeit von einem Jahr bei leichten bis zu 15 Jahren bei sehr schweren Verstößen in Galicien (Andalusien: 6 Jahre seit einer Reform 2012), gilt der Bau als fuera de ordenación: geduldet, aber nicht voll legalisierbar, mit Einschränkungen bei Umbau und Erweiterung; ein AFO-Zertifikat kann den Status bestätigen. Madrid kennt für Grün-, Frei- und öffentliche Flächen überhaupt keine Verjährungsfrist.

Kann ich das nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, aber es dauert und es kostet, und es geht nur, wenn der Bau nach heutigem Recht überhaupt zulässig wäre. Ist er es nicht, bleibt nur der Rückbau.

Haftet der Verkäufer dafür?

Wenn er es wusste und verschwiegen hat, ja, und daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts. Das Problem ist der Nachweis. Deshalb gehört die Prüfung vor die Unterschrift und nicht danach.