Schweden · Marstrand

Einen Bau ohne Genehmigung in Marstrand erkennen

Der Beseitigungsauftrag trifft nicht den, der gebaut hat, sondern den, dem das Gebäude gehört. Nach dem Kauf sind das Sie.

Die Probe, die zehn Minuten dauert

Legen Sie den genehmigten Plan neben das, was Sie sehen. Ein Wintergarten, ein ausgebautes Dachgeschoss, eine überdachte Terrasse, eine zusätzliche Wohneinheit im Keller: Wenn es im Plan fehlt, ist die Frage nicht, ob es schön ist, sondern ob es genehmigt war.

Was ohne Genehmigung droht

Die Behörde kann die Nutzung untersagen und den Rückbau anordnen. Ob sie das nach Jahren noch darf, ist je nach Land verschieden, und das ist der wichtigste Unterschied überhaupt.

Wo die Verfolgung nicht endet

Dann bleibt das Risiko dauerhaft am Gebäude hängen, unabhängig davon, wie lange der Bau schon steht und wie viele Eigentümer es seither gab.

Wo eine Frist läuft

Nach ihrem Ablauf kann nicht mehr eingeschritten werden. Und hier der häufigste Irrtum: Der Bau wird dadurch nicht rechtmäßig, er wird nur geduldet. Für eine Bank und für den nächsten Käufer bleibt er ein Mangel.

Warum das die Finanzierung berührt

Eine Bank bewertet, was genehmigt ist. Fläche, die es rechtlich nicht gibt, zählt nicht mit. Wer für 120 Quadratmeter finanziert und nur 90 genehmigt sind, bekommt weniger Kredit, als er gerechnet hat.

Was in der Stadt Marstrand gilt

Im historischen Kern von Marstrand darf ein Gebäude auf den mit Kreuzschraffur gekennzeichneten Flächen ohne eigene Höhenangabe nicht höher als 3,0 Meter errichtet werden, und Dächer müssen als Satteldach mit einer Neigung von mindestens 30 und höchstens 35 Grad ausgeführt werden.

Grundlage: Stadsplan/Bevarandeplan för del av Marstrand, Kungälvs kommun, §§ 4-5; fastställd av Länsstyrelsen 18.06.1982, bestätigt durch Regeringsbeslut Nr. 40 vom 07.10.1982

Die Rechtslage in Schweden

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Neubau und wesentliche Änderungen braucht es ein Bygglov, für kleinere Vorhaben eine anmälan. Nach dem Startbesked darf gebaut werden; erst das slutbesked erlaubt die Nutzung.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Ein svartbygge (Bau ohne Genehmigung) kann eine Byggsanktionsavgift von bis zu 50 Preisbasisbeträgen (2026 rund 2,96 Millionen Kronen) und eine Rückbau-Anordnung auslösen. Wichtig für den Käufer: Die Sanktionsgebühr richtet sich gegen den Grundstückseigentümer zum Zeitpunkt der Entscheidung, nicht gegen den Erbauer, der Käufer kann also zahlungspflichtig werden.

Grundlage: Baurecht Schweden. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Häufige Fragen

Kann ich das nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, aber es dauert und es kostet, und es geht nur, wenn der Bau nach heutigem Recht überhaupt zulässig wäre. Ist er es nicht, bleibt nur der Rückbau.

Haftet der Verkäufer dafür?

Wenn er es wusste und verschwiegen hat, ja, und daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts. Das Problem ist der Nachweis. Deshalb gehört die Prüfung vor die Unterschrift und nicht danach.

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