Kaufnebenkosten in Oberösterreich

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

Ob das Mietrechtsgesetz voll, nur teilweise oder gar nicht gilt, hängt am Baujahr, an der Förderung und an der Art des Hauses, nicht am Bundesland. Diese Einordnung entscheidet vor jeder anderen Frage darüber, ob es überhaupt eine Mietobergrenze gibt.

Grundlage: § 1 Mietrechtsgesetz (MRG)

Für jedes Bundesland gilt ein eigener Richtwert je Quadratmeter. Er ist die Grundlage für die zulässige Miete in Altbauwohnungen im Vollanwendungsbereich und wird regelmäßig neu kundgemacht. Zu- und Abschläge für Lage, Zustand und Ausstattung kommen dazu.

Grundlage: § 5 Richtwertgesetz (RichtWG), BGBl. Nr. 800/1993

Ist der Mietvertrag befristet, ist vom zulässigen Hauptmietzins ein Abschlag zu machen. Er gilt im Voll- und im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Grundlage: § 16 Abs. 7 MRG

Das Bauordnungsrecht ist Landessache. Für Oberösterreich gilt die Oberösterreichische Bauordnung, und damit gelten hier eigene Regeln dafür, was genehmigungsfrei ist, welche Abstände einzuhalten sind und wie lange die Behörde gegen einen Bau ohne Genehmigung noch vorgehen kann. Ein Anbau, der im Nachbarland keine Genehmigung brauchte, kann hier eine gebraucht haben.

Grundlage: die Oberösterreichische Bauordnung

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf die Gegenleistung, in der Regel den Kaufpreis (§ 4 Abs. 1 GrEStG). Es gibt keinen amtlichen Ersatzwert wie in Italien.

Die einzelnen Posten

Grunderwerbsteuer (gesetzlich fest): Beim Kauf zwischen Fremden 3,5 Prozent der Gegenleistung, bundesweit einheitlich. Der begünstigte Stufentarif nach § 7 Abs. 1 Z 2 GrEStG gilt nur bei Übertragung im Familienverband, nicht beim gewöhnlichen Kauf. Grundbuch-Eintragungsgebühr (gesetzlich fest): 1,1 Prozent für die Eintragung des Eigentumsrechts. Wer die Wohnung finanziert, zahlt zusätzlich 1,2 Prozent für die Eintragung des Pfandrechts (TP 9 lit. b Z 4 GGG). Maklerprovision (gesetzlich gedeckelt): Die IMV setzt eine Obergrenze je Auftraggeber: bei einem Kaufpreis über 48.448,51 Euro höchstens 3 Prozent, zwischen 36.336,42 und 48.448,51 Euro pauschal höchstens 1.453,46 Euro, darunter höchstens 4 Prozent. Jeweils netto, dazu 20 Prozent Umsatzsteuer, also höchstens 3,6 Prozent brutto. Wer mehr verlangt, verlangt zu viel. Das Bestellerprinzip gilt seit 01.07.2023 NUR bei der Miete, beim Kauf zahlen üblicherweise beide Seiten. Vertragserrichtung und Treuhand (frei vereinbar): Rechtsanwalt oder Notar errichtet den Kaufvertrag und führt die Treuhandschaft. Das Honorar ist frei vereinbar; markttypisch sind 1 bis 3 Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Es gibt keine gesetzliche Obergrenze, wohl aber Tarifwerke als Vergleichsmaßstab.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Der Verkauf eines Grundstücks ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG 1994). Der Verkäufer kann zur Steuerpflicht optieren (§ 6 Abs. 2 UStG), was praktisch nur zwischen Unternehmern vorkommt. Beim Kauf einer Wohnung von privat fällt also keine Umsatzsteuer an, dafür Grunderwerbsteuer.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.