Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten in Pienza prüfen

Eingetragene Lasten

Sie stehen in der Abteilung für Belastungen. Wer den Auszug liest, sieht sie, und wer ihn nicht liest, kauft sie mit.

Nicht eingetragene Nutzungen

Ein Weg, den der Nachbar seit dreißig Jahren benutzt, kann auch ohne Eintragung ein Recht begründen. Achten Sie auf sichtbare Spuren einer Nutzung durch andere.

Im Centro Storico von Pienza darf bei einer denkmalgerechten Sanierung die bestehende Gebäudehöhe nicht überschritten werden, ohne später angebrachte Aufbauten mitzuzählen. Bei ausnahmsweise zulässigen Umbauten oder Neubauten darf die Höhe der historischen Nachbarbebauung nicht übertroffen werden.

Grundlage: Piano Operativo Pienza, Norme Tecniche di Attuazione, Artikel 47 Absatz 2; Zona Omogenea A, endgültig genehmigt 10.05.2021

Außenputz im Centro Storico von Pienza darf nur aus Kalkmörtel bestehen, Zementputz ist auch als bloßer Spritzbewurf verboten. Marmor-Fensterbänke, Fenster- und Türrahmen aus Aluminium oder PVC sowie Kunststoff- und Orangenhautputz sind ebenfalls untersagt.

Grundlage: Piano Operativo Pienza, Norme Tecniche di Attuazione, Artikel 35 Absatz 6 und 9; Zona Omogenea A, endgültig genehmigt 10.05.2021

Dächer im Centro Storico von Pienza müssen mit gebogenem Tonziegel gedeckt werden, bevorzugt wiederverwendetem Material. Vorgefertigte Zementbalken und Hohlziegel sind verboten, Dachrinnen und Fallrohre müssen aus rundem Kupferblech bestehen.

Grundlage: Piano Operativo Pienza, Norme Tecniche di Attuazione, Artikel 35 Absatz 10; Zona Omogenea A, endgültig genehmigt 10.05.2021

Welche Lasten es gibt

Servitù prediali wie das Wegerecht (servitù di passaggio), dazu usufrutto (Nießbrauch, Art. 978 Codice Civile) und uso e abitazione (Gebrauchs- und Wohnrecht, Art. 1021 und 1022 Codice Civile); gesetzliche Servituten wie das Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks (passaggio coattivo, Art. 1051 Codice Civile) und die Duldung der Wasserentnahme für ein Gebäude (somministrazione di acqua, Art. 1049 Codice Civile) bestehen kraft Gesetzes.

Ob sie den Käufer binden

Ein Vertrag, der eine servitù prediale begründet oder ändert, muss in den registri immobiliari transkribiert werden (Art. 2643 Nr. 4 Codice Civile); eine transkribierte Servitude bindet jeden späteren Eigentümer des dienenden Grundstücks. Blieb die Transkription aus, kann ein Erwerber die Last abwehren, sofern er seinen eigenen Erwerb zuerst transkribiert hat: nicht transkribierte Titel wirken nicht gegenüber Dritten, die Rechte an dem Grundstück aus einem früher transkribierten Titel erworben haben (Art. 2644 Codice Civile). Drei Wege führen registerunsichtbar an diesem Schutz vorbei. Erstens können offenkundige Servituten durch zwanzigjährigen fortgesetzten Besitz erworben werden (Art. 1031 und Art. 1158 Codice Civile); offenkundig heißt dabei, dass sichtbare und dauerhafte Anlagen für ihre Ausübung bestehen, etwa ein befestigter Weg oder eine offen verlegte Leitung, und nicht offenkundige Servituten können weder ersessen werden noch durch die Zweckbestimmung eines früheren Gesamteigentümers entstehen, sie brauchen immer einen Titel (Art. 1061 Codice Civile). Zweitens entsteht eine Servitude durch die destinazione del padre di famiglia (Art. 1031 und Art. 1062 Codice Civile): Hatte derselbe Eigentümer zwei Grundstücke besessen und sie erkennbar in dem Zustand hinterlassen, aus dem die Last folgt, und werden die Grundstücke getrennt, ohne dass etwas geregelt wird, gilt die Servitude als zugunsten und zulasten der beiden Grundstücke begründet, mit jedem Beweismittel nachweisbar und ohne jeden schriftlichen Titel. Drittens entstehen gesetzliche Servituten ohne Titel, darunter der passaggio coattivo: Wer keinen Ausgang zu einem öffentlichen Weg hat oder ihn nur mit unverhältnismäßigem Aufwand oder Nachteil herstellen kann, kann vom Nachbarn die Begründung eines Wegerechts verlangen, das mangels Vertrag durch Urteil begründet wird und eine Entschädigung vorsieht (Art. 1051 und Art. 1032 Codice Civile); Häuser, Höfe, Gärten und deren Einfahrten sind von dieser Last ausgenommen.

Muss der Verkäufer Lasten offenlegen?

Ja, soweit sie für Ihre Entscheidung wesentlich sind. Da sie meist eingetragen sind, hilft ihm ein Verschweigen ohnehin nicht: Sie können den Auszug selbst anfordern, und das sollten Sie vor jeder Unterschrift tun.

Gilt ein Wegerecht auch gegen mich als neuen Eigentümer?

In aller Regel ja. Eingetragene Lasten binden jeden Eigentümer, nicht nur den, der sie eingeräumt hat. Genau dafür sind sie eingetragen.