Die Eigentümergemeinschaft in Sremski Karlovci prüfen

Die Protokolle der letzten Jahre

Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.

Der Wirtschaftsplan

Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.

Der Stand der Rücklage

Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.

Wird in Sremski Karlovci eine ganze Gebäudereihe im geschützten Stadtkern ersetzt, muss die Dachneigung der gesamten Reihe den im Gebiet überwiegenden Neigungen entsprechen. Die Norm nennt dafür ausdrücklich einen Bereich von 33 bis 45 Grad. Für Gebäude ohne Denkmalwert sind dabei nur Pult- und Satteldächer zulässig.

Grundlage: Odluka o merama zaštite prostorno kulturno-istorijske celine Gradsko jezgro Sremskih Karlovaca, Punkt 4 Abschnitt B und Punkt 5 Abschnitt A; Službeni glasnik RS Nr. 12/2016 vom 12.02.2016, in Kraft seit 20.02.2016

Bei Gebäuden ohne Denkmalwert im Stadtkern von Sremski Karlovci darf der Kniestock über dem obersten Geschoss höchstens ein Drittel der Höhe eines Vollgeschosses erreichen. Auch die Lage des Dachfirstes ist vorgegeben und richtet sich nach dem Bestand der Nachbarbebauung, nicht nach einer freien Planung.

Grundlage: Odluka o merama zaštite prostorno kulturno-istorijske celine Gradsko jezgro Sremskih Karlovaca, Punkt 4 Abschnitt B; Službeni glasnik RS Nr. 12/2016 vom 12.02.2016, in Kraft seit 20.02.2016

Als Dachdeckung schreibt die Norm für Sremski Karlovci den Biberschwanzziegel vor. In der geschützten Umgebungszone rund um den Stadtkern ist er ausdrücklich verpflichtend, im Kern selbst gilt er als die vorgesehene Deckung bei Umbauten von Gebäuden ohne Denkmalwert. Ein anderes Deckmaterial ist damit nicht vorgesehen.

Grundlage: Odluka o merama zaštite prostorno kulturno-istorijske celine Gradsko jezgro Sremskih Karlovaca, Punkt 4 Abschnitt B und Punkt 5 Abschnitt A; Službeni glasnik RS Nr. 12/2016 vom 12.02.2016, in Kraft seit 20.02.2016

Für Neubauten in der geschützten Umgebungszone von Sremski Karlovci nennt die Norm drei Materialien namentlich und verbietet sie: weißen Silikatziegel, Bruchstein und sichtbare Betonflächen. Die Fassade darf sich am historischen Bestand orientieren, aber nicht mit diesen Mitteln.

Grundlage: Odluka o merama zaštite prostorno kulturno-istorijske celine Gradsko jezgro Sremskih Karlovaca, Punkt 5 Abschnitt A Ziffer 11; Službeni glasnik RS Nr. 12/2016 vom 12.02.2016, in Kraft seit 20.02.2016

Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist

Die etažna svojina verbindet das Sondereigentum an der Wohnung mit einem Anteil an den gemeinsamen Teilen; die Eigentümer bilden eine stambena zajednica.

Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse

Die stambena zajednica ist eine juristische Person, geführt von einem upravnik (Verwalter), und verwaltet die gemeinsamen Teile.

Was laufend zu zahlen ist

Die Eigentümer tragen die Kosten der Instandhaltung anteilig nach ihrem Anteil an den gemeinsamen Teilen.

Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht

RÜCKSTÄNDE DES VOREIGENTÜMERS ERREICHEN DEN ERWERBER NICHT, ALS NEGATIVBEFUND AM VOLLTEXT: Das Zakon o stanovanju i održavanju zgrada (Amtsblatt 104/2016 und 9/2020), das die früheren Wohn- und Instandhaltungsgesetze ausdrücklich abgelöst hat, kennt weder eine Haftung des Käufers für Beitragsrückstände noch ein gesetzliches Pfandrecht der stambena zajednica an der Einheit. Die Kostenpflicht trifft den jeweiligen Eigentümer laufend (Art. 14 und Art. 63 bis 65, monatliche Zahlung auf das Konto der Gemeinschaft oder über das kommunale Sammelinkasso); Altschulden bleiben persönliche Schulden des Voreigentümers. Die Gemeinschaft kann zur Kreditaufnahme nur ihre eigenen FORDERUNGEN verpfänden (Art. 66), nicht die Wohnung des Schuldners, und an den gemeinsamen Teilen sind Hypotheken und andere dingliche Lasten ausdrücklich ausgeschlossen, solange sie nicht das Gebäude als Ganzes betreffen (Art. 9). ZWEI LAUFENDE RISIKEN SOLLTE DER KÄUFER TROTZDEM KENNEN. Erstens haften die Eigentümer subsidiär für Schäden Dritter aus den gemeinsamen Teilen, wenn die stambena zajednica nicht fristgerecht zahlt (Art. 69); das trifft den, der im Schadenszeitpunkt Eigentümer ist. Zweitens kann die Gemeinde bei schweren Verwaltungsmängeln eine Zwangsverwaltung durch einen professionellen upravnik einsetzen (Art. 57), dessen von der Gemeinde festgesetzte Vergütung die Eigentümer tragen (Art. 64). RECHERCHEUMFANG: am konsolidierten Volltext einer serbischen Rechtsdatenbank geprüft (1.443 Textzeilen, Struktur über alle Artikelüberschriften erfasst, die Kapitel zu Pflichten, Verwaltung, Kosten und Haftung im Zusammenhang gelesen, Suchlauf über sticalac, novi vlasnik, hipoteka, založno pravo und prinudna naplata; die Begriffe vlasnik mit 93 und prinudn mit 10 Treffern belegen, dass die Suche griff). Ergänzend das Gesetz über die Grundlagen der eigentumsrechtlichen Beziehungen gesichtet, das für das Etageneigentum nur die Grundstruktur regelt. Ein Negativbefund in diesen Gesetzen schließt eine Regelung in einem weiteren Gesetz nicht aus.

Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?

Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.

Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?

Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.