Kaufnebenkosten in Sremski Karlovci

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

Wird in Sremski Karlovci eine ganze Gebäudereihe im geschützten Stadtkern ersetzt, muss die Dachneigung der gesamten Reihe den im Gebiet überwiegenden Neigungen entsprechen. Die Norm nennt dafür ausdrücklich einen Bereich von 33 bis 45 Grad. Für Gebäude ohne Denkmalwert sind dabei nur Pult- und Satteldächer zulässig.

Grundlage: Odluka o merama zaštite prostorno kulturno-istorijske celine Gradsko jezgro Sremskih Karlovaca, Punkt 4 Abschnitt B und Punkt 5 Abschnitt A; Službeni glasnik RS Nr. 12/2016 vom 12.02.2016, in Kraft seit 20.02.2016

Bei Gebäuden ohne Denkmalwert im Stadtkern von Sremski Karlovci darf der Kniestock über dem obersten Geschoss höchstens ein Drittel der Höhe eines Vollgeschosses erreichen. Auch die Lage des Dachfirstes ist vorgegeben und richtet sich nach dem Bestand der Nachbarbebauung, nicht nach einer freien Planung.

Grundlage: Odluka o merama zaštite prostorno kulturno-istorijske celine Gradsko jezgro Sremskih Karlovaca, Punkt 4 Abschnitt B; Službeni glasnik RS Nr. 12/2016 vom 12.02.2016, in Kraft seit 20.02.2016

Als Dachdeckung schreibt die Norm für Sremski Karlovci den Biberschwanzziegel vor. In der geschützten Umgebungszone rund um den Stadtkern ist er ausdrücklich verpflichtend, im Kern selbst gilt er als die vorgesehene Deckung bei Umbauten von Gebäuden ohne Denkmalwert. Ein anderes Deckmaterial ist damit nicht vorgesehen.

Grundlage: Odluka o merama zaštite prostorno kulturno-istorijske celine Gradsko jezgro Sremskih Karlovaca, Punkt 4 Abschnitt B und Punkt 5 Abschnitt A; Službeni glasnik RS Nr. 12/2016 vom 12.02.2016, in Kraft seit 20.02.2016

Für Neubauten in der geschützten Umgebungszone von Sremski Karlovci nennt die Norm drei Materialien namentlich und verbietet sie: weißen Silikatziegel, Bruchstein und sichtbare Betonflächen. Die Fassade darf sich am historischen Bestand orientieren, aber nicht mit diesen Mitteln.

Grundlage: Odluka o merama zaštite prostorno kulturno-istorijske celine Gradsko jezgro Sremskih Karlovaca, Punkt 5 Abschnitt A Ziffer 11; Službeni glasnik RS Nr. 12/2016 vom 12.02.2016, in Kraft seit 20.02.2016

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis oder den Marktwert. Entscheidend ist, ob eine Bestandsimmobilie mit Grunderwerbsteuer oder ein Neubau mit Umsatzsteuer gekauft wird; beide zusammen fallen nie an.

Die einzelnen Posten

Grunderwerbsteuer (gesetzlich fest): 2,5 Prozent vom Marktwert beim Kauf einer Bestandsimmobilie. Gesetzlich schuldet der Verkäufer die Steuer, doch in der Praxis überwälzt der Kaufvertrag sie meist auf den Käufer. Beim Neubau vom Bauträger fällt statt der Grunderwerbsteuer Umsatzsteuer an (10 Prozent für Wohnraum), beide zusammen nie. Notar (amtlicher Tarif): Der öffentliche Notar (javni beležnik) beurkundet den Kauf. Die Gebühr folgt einem amtlichen Tarif von rund 0,1 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises. Kataster-Eintragung (gesetzlich fest): Für die Eintragung des Eigentums ins Immobilienkataster (beim Republikamt für Geodäsie RGZ) fällt eine gestaffelte Gebühr an, markttypisch rund 5.000 bis 20.000 Dinar (rund 40 bis 170 Euro). Maklerprovision (frei vereinbar): Zwei bis drei Prozent je Seite, frei vereinbar. Käufer und Verkäufer zahlen häufig je eine Provision an ihren eigenen Makler.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Der Kauf einer Bestandsimmobilie von privat unterliegt der Grunderwerbsteuer, nicht der Umsatzsteuer. Beim Neubau, den ein Bauträger erstmals verkauft, fällt stattdessen Umsatzsteuer an, 10 Prozent für Wohnraum und 20 Prozent für Gewerbe; sie ist meist im Preis enthalten. Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer fallen nie zusammen an.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.