Die Eigentümergemeinschaft in Südtirol prüfen

Die Protokolle der letzten Jahre

Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.

Der Wirtschaftsplan

Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.

Der Stand der Rücklage

Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.

In Südtirol gilt für den geschlossenen Hof (maso chiuso), eine im Grundbuch als unteilbare Einheit aus Kulturgrund, Wohn- und Wirtschaftsgebäude eingetragene Liegenschaft, seit Juni 2025 eine deutlich verschärfte Kaufvoraussetzung: Wer einen solchen Hof erwerben will, muss selbst hauptberuflich in der Landwirtschaft tätig sein oder eine frühere landwirtschaftliche Berufserfahrung sowie eine entsprechende Ausbildung nachweisen, es sei denn, der Erwerb erfolgt innerhalb der Familie oder durch Schenkung. Jede Übertragung eines geschlossenen Hofes braucht außerdem die Zustimmung der Südtiroler Höfekommission; ohne sie bleiben Verkauf, Schenkung oder letztwillige Verfügung wirkungslos.

Grundlage: Art. 6-bis, Landesgesetz vom 28. November 2001, Nr. 17 (Südtiroler Höfegesetz), eingeführt durch die Wohnreform 2025

In Südtirol gilt nicht das Katastersystem des übrigen Italien, sondern das Grundbuch (Tavolare) österreichischer Herkunft. Der Unterschied ist grundlegend: Die Grundbucheintragung hat hier rechtsbegründende Wirkung, das Grundbuch selbst zeigt also die tatsächliche Eigentumslage. Im übrigen Italien hat die vergleichbare Eintragung (trascrizione) nur rechtsbekundende Wirkung, sie macht einen bereits notariell abgeschlossenen Übergang gegenüber Dritten bekannt, beweist ihn aber nicht. Der italienische Katasterauszug ist deshalb dort kein Eigentumsnachweis, nur die notarielle Urkundenkette ist es. Wer in Südtirol kauft, kann sich dagegen direkt auf das Grundbuch verlassen, um Eigentümer, Belastungen und Rechte Dritter an einer Stelle zu prüfen.

Grundlage: Regio Decreto 28.03.1929, Nr. 499 (Grundbuchgesetz), führte das seit 1871 bestehende österreichische Grundbuch nach der Angliederung an Italien fort; gilt für die Provinzen Bozen und Trient sowie einzelne Gebiete Friaul-Julisch Venetiens

Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist

Das Condominio teilt das Gebäude in Sondereigentum an den Einheiten und gemeinschaftliche Teile (Art. 1117 c.c.), die den Einheiten in Tausendsteln (millesimi) zugeordnet sind.

Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse

Die Versammlung der Miteigentümer (assemblea) beschließt, ein amministratore führt die Beschlüsse aus. Ab einer bestimmten Zahl von Einheiten ist ein Verwalter Pflicht.

Was laufend zu zahlen ist

Die spese condominiali werden nach den Tausendsteln getragen. Für außerordentliche Arbeiten kann ein Fonds gebildet werden.

Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht

Der Käufer haftet solidarisch mit dem Verkäufer für die Beiträge des laufenden und des vorangegangenen Jahres (Art. 63 disp. att. c.c.). Der Verwalter kann diese Beträge auch vom Käufer verlangen. Deshalb sollte der Käufer eine Bescheinigung des Verwalters über offene Beiträge verlangen.

Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?

Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.

Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?

Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.