Was Sie auf Svalbard vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

Svalbard gehört zu Norwegen, aber der Spitzbergenvertrag von 1920, in Kraft seit dem 14.08.1925, verpflichtet Norwegen in Art. 7, allen Staatsangehörigen der inzwischen 44 Vertragsstaaten beim Erwerb, der Nutzung und der Ausübung von Eigentumsrechten vollständige Gleichbehandlung mit norwegischen Staatsbürgern zu gewähren. Deutschland, Österreich und die Schweiz gehören zu diesen Vertragsstaaten. Anders als im übrigen Norwegen gibt es auf Svalbard deshalb keine Sonderregeln für ausländische Käufer. Nur bleibt wenig zu kaufen: 99,5 Prozent der Fläche gehören dem norwegischen Staat als Statsgrunn.

Grundlage: Traktat 9. Februar 1920 angående Spitsbergen (Svalbardtraktaten), Art. 7

Auf dem norwegischen Festland braucht der Erwerb größerer landwirtschaftlicher Grundstücke eine behördliche Konzession nach der Konsesjonsloven, für die in der Regel norwegische Staatsbürgerschaft oder mindestens fünf Jahre Wohnsitz in Norwegen vorausgesetzt werden. Diese Beschränkung kennt Svalbard wegen der Gleichbehandlungspflicht aus dem Vertrag nicht. Wer trotzdem privates Grundeigentum auf Svalbard sucht, findet fast nichts: Ein norwegisches Privatunternehmen besitzt noch 0,1 Prozent der Fläche, die einzige verbliebene Liegenschaft dieser Art, ein russisches Staatsunternehmen weitere 0,4 Prozent. Ein Grundstückskauf auf Svalbard ist deshalb eine seltene Ausnahme, kein gewöhnlicher Immobilienmarkt.

Grundlage: Konsesjonsloven (Lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom mv.); Eigentumsverteilung nach Store norske leksikon, Statsgrunn mit Grundbuchsnummer 1

Wie lange der Verkäufer haftet

Eine Privatperson haftet nach der Übergabe bis zu fünf Jahre lang für versteckte Mängel. Danach kann der Käufer nichts mehr verlangen, außer der Verkäufer hat eine längere Garantie gegeben.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Ja. Der Käufer muss den Mangel innerhalb angemessener Zeit melden, nachdem er ihn entdeckt hat oder hätte entdecken müssen, sonst verliert er sein Recht. In der Praxis werden dafür meist etwa zwei bis drei Monate angenommen. Spätestens nach fünf Jahren ist ohnehin Schluss.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ein pauschaler Ausschluss mit einer Klausel wie 'solgt som den er' (verkauft wie es ist) hat seit dem 1. Januar 2022 beim Verkauf an einen Verbraucher keine Wirkung mehr, auch wenn der Verkäufer eine Privatperson ist; das steht ausdrücklich in avhendingslova § 3-9 andre ledd, wonach solche allgemeinen Vorbehalte im Verbraucherkauf ohne Wirkung sind. Der Verkäufer kann nur noch einen ganz konkret benannten einzelnen Mangel ausdrücklich vom Kauf ausnehmen. Die übliche Klausel heißt 'solgt som den er' oder 'som han er'.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Ein Ausschluss hilft dem Verkäufer nicht, wenn er etwas Wichtiges verschwiegen (manglande opplysningar) oder falsch angegeben (uriktige opplysningar) hat. Der Käufer muss zeigen, dass der Verkäufer die Sache kannte oder kennen musste, dass diese Angabe wichtig war und dass sie den Kauf beeinflusst hat.

Was Sie verlangen können

Der Käufer kann verlangen: Nachbesserung, Preisminderung, Rücktritt bei einem schweren Mangel, Schadenersatz und das Zurückhalten eines Teils des Kaufpreises. Der Verkäufer darf zuerst selbst nachbessern; gelingt das nicht, kommen Preisminderung oder Rücktritt. Wichtig: Der Käufer trägt einen Selbstbehalt von 10.000 Kronen selbst.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.