Die Eigentümergemeinschaft auf Svalbard prüfen

Die Protokolle der letzten Jahre

Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.

Der Wirtschaftsplan

Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.

Der Stand der Rücklage

Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.

Svalbard gehört zu Norwegen, aber der Spitzbergenvertrag von 1920, in Kraft seit dem 14.08.1925, verpflichtet Norwegen in Art. 7, allen Staatsangehörigen der inzwischen 44 Vertragsstaaten beim Erwerb, der Nutzung und der Ausübung von Eigentumsrechten vollständige Gleichbehandlung mit norwegischen Staatsbürgern zu gewähren. Deutschland, Österreich und die Schweiz gehören zu diesen Vertragsstaaten. Anders als im übrigen Norwegen gibt es auf Svalbard deshalb keine Sonderregeln für ausländische Käufer. Nur bleibt wenig zu kaufen: 99,5 Prozent der Fläche gehören dem norwegischen Staat als Statsgrunn.

Grundlage: Traktat 9. Februar 1920 angående Spitsbergen (Svalbardtraktaten), Art. 7

Auf dem norwegischen Festland braucht der Erwerb größerer landwirtschaftlicher Grundstücke eine behördliche Konzession nach der Konsesjonsloven, für die in der Regel norwegische Staatsbürgerschaft oder mindestens fünf Jahre Wohnsitz in Norwegen vorausgesetzt werden. Diese Beschränkung kennt Svalbard wegen der Gleichbehandlungspflicht aus dem Vertrag nicht. Wer trotzdem privates Grundeigentum auf Svalbard sucht, findet fast nichts: Ein norwegisches Privatunternehmen besitzt noch 0,1 Prozent der Fläche, die einzige verbliebene Liegenschaft dieser Art, ein russisches Staatsunternehmen weitere 0,4 Prozent. Ein Grundstückskauf auf Svalbard ist deshalb eine seltene Ausnahme, kein gewöhnlicher Immobilienmarkt.

Grundlage: Konsesjonsloven (Lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom mv.); Eigentumsverteilung nach Store norske leksikon, Statsgrunn mit Grundbuchsnummer 1

Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist

Zwei Formen sind zu unterscheiden: die eierseksjon ist echtes Sondereigentum mit Grundbucheintrag, das borettslag dagegen ein Anteil an einer Genossenschaft, der das Gebäude gehört.

Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse

Im eierseksjonssameie beschließen die Eigentümer gemeinsam; im borettslag führt ein styre den Verein, oft mit einem Verwalter.

Was laufend zu zahlen ist

Gezahlt werden felleskostnader. Im borettslag steckt darin auch der Anteil an der fellesgjeld, der Gemeinschaftsschuld des Vereins.

Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht

Bei der eierseksjon ist es wie beim Hauskauf. Beim borettslag ist die fellesgjeld entscheidend: Ein niedriger Kaufpreis kann eine hohe anteilige Gemeinschaftsschuld verbergen, die über die felleskostnader mitgezahlt wird. FÜR RÜCKSTÄNDE GILT IN BEIDEN FORMEN DASSELBE: Die Gemeinschaft hat ein gesetzliches Pfandrecht an der Einheit (legalpant, § 31 eierseksjonsloven, entsprechend in der burettslagslova). Es sichert die Forderungen aus dem Gemeinschaftsverhältnis und wirkt gegen die Einheit, also auch gegen einen neuen Eigentümer. ES HAT ABER EINE HARTE OBERGRENZE, und das ist die für den Käufer wichtigste Zahl: höchstens zwei Grundbeträge der staatlichen Sozialversicherung (2G) je Nutzungseinheit. Das Grunnbeløp wird jährlich zum 1. Mai angepasst, der aktuelle Wert ist deshalb nachzuschlagen. Über diese Grenze hinaus erreicht den Käufer nichts. Uneinheitlich beurteilt wird, ob das Pfandrecht nur die bei Einleitung der Zwangsverwertung bereits fälligen Kosten deckt oder auch die, die während des Verfahrens auflaufen; ein Beschluss des Ankeutvalget legt die engere Lesart nahe, das Ministerium die weitere. Der Käufer sollte die fellesgjeld und die felleskostnader prüfen. RECHERCHEUMFANG: über norwegische Fachquellen zu § 31 eierseksjonsloven geprüft, nicht am Gesetzeswortlaut selbst; der aktuelle Betrag von G wurde nicht ermittelt.

Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?

Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.

Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?

Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.