Kaufnebenkosten auf Svalbard

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

Svalbard gehört zu Norwegen, aber der Spitzbergenvertrag von 1920, in Kraft seit dem 14.08.1925, verpflichtet Norwegen in Art. 7, allen Staatsangehörigen der inzwischen 44 Vertragsstaaten beim Erwerb, der Nutzung und der Ausübung von Eigentumsrechten vollständige Gleichbehandlung mit norwegischen Staatsbürgern zu gewähren. Deutschland, Österreich und die Schweiz gehören zu diesen Vertragsstaaten. Anders als im übrigen Norwegen gibt es auf Svalbard deshalb keine Sonderregeln für ausländische Käufer. Nur bleibt wenig zu kaufen: 99,5 Prozent der Fläche gehören dem norwegischen Staat als Statsgrunn.

Grundlage: Traktat 9. Februar 1920 angående Spitsbergen (Svalbardtraktaten), Art. 7

Auf dem norwegischen Festland braucht der Erwerb größerer landwirtschaftlicher Grundstücke eine behördliche Konzession nach der Konsesjonsloven, für die in der Regel norwegische Staatsbürgerschaft oder mindestens fünf Jahre Wohnsitz in Norwegen vorausgesetzt werden. Diese Beschränkung kennt Svalbard wegen der Gleichbehandlungspflicht aus dem Vertrag nicht. Wer trotzdem privates Grundeigentum auf Svalbard sucht, findet fast nichts: Ein norwegisches Privatunternehmen besitzt noch 0,1 Prozent der Fläche, die einzige verbliebene Liegenschaft dieser Art, ein russisches Staatsunternehmen weitere 0,4 Prozent. Ein Grundstückskauf auf Svalbard ist deshalb eine seltene Ausnahme, kein gewöhnlicher Immobilienmarkt.

Grundlage: Konsesjonsloven (Lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom mv.); Eigentumsverteilung nach Store norske leksikon, Statsgrunn mit Grundbuchsnummer 1

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis, für die Dokumentenabgabe auf den Marktwert. Ob die Abgabe anfällt, hängt entscheidend von der Eigentumsform ab: Selbsteigentum oder Genossenschaftsanteil.

Die einzelnen Posten

Dokumentenabgabe (gesetzlich fest): 2,5 Prozent des Marktwerts bei der Eintragung des Eigentums, gezahlt vom Käufer. WICHTIG: Die Abgabe fällt nur beim Kauf einer Selbsteigentums-Immobilie (selveier) an. Beim Kauf einer Genossenschaftswohnung (borettslag) entfällt sie ganz, weil man Anteile und nicht das Grundstück erwirbt; dort liegen die Nebenkosten bei nur 0,5 bis 1,5 Prozent. Grundbuch-Eintragung (gesetzlich fest): Feste Gebühr von 545 Kronen für die Eintragung der Eigentumsurkunde; wird die Immobilie finanziert, kommen je Hypothek weitere 545 Kronen hinzu. Ein fester Betrag, kein Prozentsatz. Makler oder Anwalt (frei vereinbar): Zwei bis vier Prozent, frei vereinbar. Üblicherweise beauftragt und zahlt der Verkäufer den Makler (eiendomsmegler), für den Käufer fällt dann nichts an. Einen Notar gibt es in Norwegen nicht.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Der Kauf einer Wohnung von privat ist umsatzsteuerfrei. Wohnimmobilien unterliegen in Norwegen nicht der Umsatzsteuer; der Normalsatz von 25 Prozent betrifft den Kauf nicht. Beim Neubau ist die Umsatzsteuer auf die Baukosten bereits im Preis enthalten.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.