Was Sie in Vilnius vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

Im Quartier Nr. 48 der Vilniuser Altstadt (Straßen Subačiaus, Šv. Kazimiero, Bokšto) darf die bebaute Fläche eines Grundstücks höchstens 80 Prozent der Grundstücksfläche betragen.

Grundlage: Lietuvos Respublikos kultūros paminklo U1P Vilniaus senamiesčio apsaugos reglamentas, vierter Teil, Zone II, Kvartalas Nr. 48; Erlass Nr. ĮV-490 vom 23.12.2003

Neubauten und Rekonstruktionen im Quartier Nr. 48 der Vilniuser Altstadt dürfen höchstens zwei Geschosse mit Mansarde haben und müssen ein Schrägdach tragen.

Grundlage: Lietuvos Respublikos kultūros paminklo U1P Vilniaus senamiesčio apsaugos reglamentas, vierter Teil, Zone II, Kvartalas Nr. 48; Erlass Nr. ĮV-490 vom 23.12.2003

Wie lange der Verkäufer haftet

Verkauft eine Privatperson eine gebrauchte Wohnung oder ein gebrauchtes Haus, haftet sie für Mängel, die schon vor der Übergabe vorhanden waren oder aus Ursachen stammen, die vor der Übergabe entstanden sind. Auf das Wissen des Verkäufers kommt es dabei nicht an: Er haftet auch für verdeckte Mängel, von denen er selbst nichts wusste. Weil eine Privatperson normalerweise keine Qualitätsgarantie gibt, muss der Käufer beweisen, dass der Mangel schon vor der Übergabe bestand. Ansprüche wegen Mängeln kann der Käufer innerhalb einer angemessenen Zeit stellen, spätestens aber zwei Jahre nach der Übergabe, sofern im Vertrag keine längere Frist steht. Eine längere Frist, etwa fünf oder zehn Jahre, gibt es nur beim Bauen selbst gegenüber dem Bauunternehmer, nicht beim Weiterverkauf durch eine Privatperson.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Ja. Der Käufer muss dem Verkäufer einen Mangel innerhalb einer angemessenen Zeit melden, nachdem er ihn bemerkt hat oder nach Art und Zweck der Sache hätte bemerken müssen. Meldet er ihn nicht rechtzeitig, kann der Verkäufer die Erfüllung der Ansprüche ganz oder teilweise verweigern, wenn er beweist, dass die verspätete Meldung die Erfüllung unmöglich machte oder unverhältnismäßig verteuerte. Wusste der Verkäufer selbst von dem Mangel oder hätte er ihn kennen müssen, verliert er das Recht, sich auf die verspätete Meldung zu berufen. Eine feste Frist in Tagen nennt das Gesetz beim Kauf zwischen Privatleuten nicht, es gilt die angemessene Zeit ab Entdeckung, äußere Grenze sind die zwei Jahre ab Übergabe.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ja. Grundsätzlich sind Vertragsklauseln, die die Haftung des Verkäufers für Mängel aufheben oder einschränken, ungültig. Das Gesetz macht aber genau für diesen Fall eine Ausnahme, wenn der Käufer auf eigenes Risiko von einer Person kauft, die kein gewerblicher Verkäufer ist. Das ist der Kauf von einer Privatperson. Deshalb ist beim Privatkauf eine Klausel wirksam, nach der der Käufer die Immobilie besichtigt hat und sie in dem Zustand kauft, in dem sie sich befindet, ohne Qualitätsgarantie des Verkäufers. Eine übliche litauische Formulierung lautet sinngemäß: pirkejas daikta apziurejo, jo bukle jam zinoma ir perka ji tokios bukles, kokios yra, savo rizika. Am geltenden Gesetzeswortlaut bestätigt (CK 6.334 Abs. 4, siehe quelle): Klauseln, die die Mängelhaftung aufheben, sind zwar allgemein ungültig, AUSSER wenn der Käufer die Sache auf eigenes Risiko von einer Person gekauft hat, die kein gewerblicher Verkäufer ist: genau der hier beschriebene Fall.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Der Ausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn er unredlich war. Wusste der Verkäufer von einem Mangel und verschwieg ihn, kann er sich nicht auf die Klausel berufen. Ein Ausschluss der Haftung für Schäden aus Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit ist gesetzlich ungültig. Wusste der Verkäufer, dass die Sache nicht vertragsgemäß ist, verliert er ausserdem das Recht, sich auf eine verspätete Mängelmeldung zu berufen. Bei arglistiger Täuschung kann der Käufer den Vertrag vor Gericht für ungültig erklären lassen. Beweisen muss der Käufer, dass der Verkäufer den Mangel kannte und ihn verschwieg. Litauische Begriffe sind nesaziningumas für Unredlichkeit, tycia für Vorsatz, trukumu nuslepimas für Verschweigen des Mangels und apgaule für Täuschung. EHRLICHE EINSCHRÄNKUNG: CK 6.334 Abs. 4 nennt das Verschweigen eines bekannten Mangels und den Kauf auf eigenes Risiko als zwei GETRENNTE Ausnahmen vom Ausschlussverbot, nicht als Bedingungen, die beide zutreffen müssten. Ob die Rechtsprechung die Eigenrisiko-Ausnahme trotzdem versagt, wenn der Verkäufer einen konkreten Mangel positiv kannte und verschwieg, sagt der reine Gesetzeswortlaut nicht ausdrücklich. Dafür wurde keine Rechtsprechung geprüft.

Was Sie verlangen können

Bei einem berechtigten Mangel kann der Käufer nach seiner Wahl verlangen: die Sache gegen eine mangelfreie tauschen, was bei einer einzelnen Immobilie praktisch kaum möglich ist, oder den Kaufpreis angemessen mindern, oder dass der Verkäufer den Mangel kostenlos in angemessener Zeit beseitigt oder die Reparaturkosten ersetzt, sofern der Mangel behebbar ist. Nur wenn der Verkauf der mangelhaften Sache ein wesentlicher Vertragsbruch ist, kann der Käufer den gezahlten Preis zurückfordern und vom Vertrag zurücktreten. Eine feste Reihenfolge gibt es nicht, der Käufer wählt, der Rücktritt ist aber das letzte Mittel. Ging die Sache wegen eines schon bei Vertragsschluss vorhandenen verdeckten Mangels unter, muss der Verkäufer den Preis zurückgeben und, wenn er den Mangel kannte oder kennen musste, zusätzlich den Schaden ersetzen.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.