Belgien · Wallonien
Was Sie in Wallonien vor dem Kauf prüfen sollten
Nach der Unterschrift verschiebt sich die Beweislast. Vorher muss der Verkäufer offenlegen, nachher müssen Sie beweisen. Deshalb ist die Reihenfolge der Prüfung wichtiger als ihre Tiefe.
Was der Verkäufer von sich aus sagen muss
Jede der hier behandelten Rechtsordnungen kennt Umstände, die der Verkäufer ungefragt offenlegen muss. Verschweigt er einen davon, hilft ihm auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nicht. Das ist der stärkste Hebel, den ein Käufer hat, und er wirkt nur, wenn man weiß, was auf diese Liste gehört.
Wie weit ein Haftungsausschluss trägt
Der Satz, gekauft werde wie besichtigt, steht in fast jedem Vertrag. Er deckt weniger ab, als die meisten annehmen.
Arglist
Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.
Zugesicherte Eigenschaften
Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.
Die Unterlagen, deren Fehlen etwas bedeutet
Manche Unterlagen fehlen aus Nachlässigkeit, andere fehlen aus einem Grund. Eine Baugenehmigung, die niemand findet, eine Nutzungsbewilligung, die es nicht gibt, ein Protokoll der Eigentümerversammlung, das nicht herausgegeben wird: In diesen drei Fällen ist das Fehlen selbst der Befund.
Die Lasten, die nicht im Exposé stehen
Wegerechte, Wohnrechte auf Lebenszeit, Vorkaufsrechte einer Gemeinde und Altlastenverdacht stehen in Registern, nicht in der Anzeige. Sie mindern den Wert und schränken die Nutzung ein, und sie gehen auf den Käufer über.
Was im Gewest Wallonien gilt
Auch in Wallonien ist Baurecht Sache der Region, mit einem eigenen Gesetzbuch und einer eigenen Übergangsfrist: Ein Erlass vom 13. Mai 2026 stellt Bau- und Umweltgenehmigungen auf digitale Anträge mit elektronischer Unterschrift (eID oder itsme) um. Ab dem 1. September 2028 werden Papieranträge nicht mehr angenommen. Bei einem kombinierten Antrag läuft die Frist ungleich: Der Umweltteil muss schon zum 1. Januar 2027 vollständig digital sein, der Bauteil erst stufenweise bis 2028.
Grundlage: Arrêté du Gouvernement wallon du 13.05.2026 zur Digitalisierung des Code du développement territorial (CoDT); Pilotgemeinden der Gruppe A ab 31.05.2026
Die Rechtslage in Belgien
Wie lange der Verkäufer haftet
Es gibt keine feste Anzahl von Jahren. Der Verkäufer haftet für Mängel, die beim Verkauf schon da waren, aber Sie müssen nach der Entdeckung schnell vor Gericht gehen. Stand 29.07.2026 gilt dafür weiterhin das alte Zivilgesetzbuch; das neue Buch 7 des Burgerlijk Wetboek ist beschlossen, aber noch nicht in Kraft.
Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss
Sie müssen nach der Entdeckung innerhalb kurzer Zeit klagen, sonst verlieren Sie Ihre Rechte. Wie kurz genau, steht in keinem Gesetz, das entscheidet der Richter im Einzelfall. Warten Sie deshalb nicht ab.
Wie weit ein Haftungsausschluss trägt
Ja, zwischen Privatpersonen darf die Haftung ausgeschlossen werden, solange der Verkäufer gutgläubig ist. Die Klausel heißt „vendu dans l’état“ oder „gekocht in de staat waarin het zich bevindt“.
Wann der Ausschluss nicht trägt
Der Ausschluss gilt nicht, wenn der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel bewusst verschwiegen hat. Sie müssen beweisen, dass er ihn kannte.
Was Sie verlangen können
Sie wählen zwischen Rückgabe gegen den vollen Kaufpreis und Behalten gegen Teilrückzahlung. Kannte der Verkäufer den Mangel, kommt Schadenersatz dazu.
Grundlage: Art. 1641, 1643, 1644, 1645, 1648 altes Zivilgesetzbuch. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.
Häufige Fragen
Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?
Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.
Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?
Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.
Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?
Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.
Weiter
- Kaufnebenkosten in Wallonien
- Den Energieausweis in Wallonien lesen und verstehen
- Die Eigentümergemeinschaft in Wallonien prüfen
- Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten in Wallonien prüfen
- Einen Bau ohne Genehmigung in Wallonien erkennen
- Altlasten in Wallonien prüfen
- Widmung und Schutzgebiete in Wallonien prüfen
- Alle Themen im Gewest Wallonien
- Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten
- Alle Orte in dieser Übersicht
- Zurück zur Übersicht für diese Rolle
Bereit, eine Immobilie zu prüfen?
In wenigen Minuten haben Sie einen vollständigen, vorsichtig gerechneten Bericht als PDF. Kein Termin, kein Papierkram.
Im Testbetrieb kostenlos. Danach 29,99 € je Bericht inkl. USt, ohne Abo.
Sie wollen Ihre eigene Immobilie bewerten? Hier entlang.
Auf dem Laufenden bleiben
Wir schreiben selten und nur, wenn es wirklich hilfreich ist: neue Funktionen, Markt-Einordnungen, Tipps rund um Kauf, Verkauf und Miete.