Deutschland · Bayern
Betriebskostenabrechnung in Bayern prüfen
Die meisten falschen Abrechnungen sind nicht falsch gerechnet. Sie enthalten Posten, die gar nicht umgelegt werden dürfen. Deshalb ist die erste Prüfung eine Liste und keine Rechnung.
Prüfen Sie zuerst, ob überhaupt etwas umgelegt werden darf
In mehreren Ländern schuldet ein Mieter ohne ausdrückliche Vereinbarung im Vertrag keine Betriebskosten. Dann ist die vereinbarte Miete eine Inklusivmiete, und die gesamte Abrechnung entfällt. Diese Frage steht vor jeder einzelnen Position.
Der Katalog: was auf die Liste darf
Ist die Umlage vereinbart, entscheidet ein Katalog, welche Kosten überhaupt in Frage kommen. Er ist je nach Land abschließend oder offen, und dieser Unterschied entscheidet über den Ausgang jeder Beanstandung.
Abschließender Katalog
Steht ein Posten nicht im Gesetz, darf er nicht umgelegt werden, auch nicht mit einer Klausel im Vertrag. Eine solche Klausel ist dann wirkungslos.
Offener Katalog
Umgelegt werden darf, was vereinbart ist. Dann verschiebt sich die Prüfung vom Gesetz in den Vertrag, und die entscheidende Frage lautet, ob der Posten dort einzeln benannt ist.
Die drei Klassiker, die selten hineingehören
Drei Posten sind in mehreren Ländern ausdrücklich ausgenommen und tauchen trotzdem regelmäßig in Abrechnungen auf. Wer nur diese drei prüft, hat den größten Teil der strittigen Beträge erfasst.
Verwaltungskosten
Die Vergütung der Hausverwaltung. Sie steht in mehreren Ländern ausdrücklich nicht im Katalog und wird trotzdem regelmäßig weitergegeben, oft versteckt in einer Sammelposition.
Instandhaltung und Reparaturen
Was kaputt war und repariert wurde, trägt in aller Regel der Eigentümer. Der Unterschied zur laufenden Wartung ist die Trennlinie, an der die meisten Abrechnungen scheitern.
Leerstandsanteile
Kosten für leerstehende Wohnungen im Haus gehören nicht auf die Abrechnung der vermieteten. Fällt auf, wenn die umgelegte Fläche kleiner ist als die Gesamtfläche des Hauses.
Die zwei Fristen
Es gibt fast überall zwei: eine für den Vermieter, bis wann er abrechnen muss, und eine für Sie, bis wann Sie widersprechen können. Die erste kann eine Nachforderung vollständig entwerten, die zweite kann Ihre Beanstandung entwerten. Beide laufen still.
Ihr Recht, die Belege zu sehen
Eine Abrechnung ohne Einsicht in die Rechnungen ist nicht prüfbar. Das Recht, die Belege einzusehen, besteht in den hier behandelten Ländern unabhängig davon, ob die Abrechnung plausibel aussieht.
Was im Bundesland Bayern gilt
Die Mietpreisbremse gilt nicht im ganzen Land, sondern nur in Gemeinden, die die Landesregierung durch Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat. Ohne diese Verordnung gibt es hier keine Obergrenze bei der Neuvermietung.
Grundlage: § 556d Abs. 2 BGB
Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag liegt im Regelfall bei zwanzig Prozent in drei Jahren. Auf fünfzehn Prozent gesenkt wird sie nur dort, wo die Landesregierung das per Verordnung angeordnet hat.
Grundlage: § 558 Abs. 3 BGB
Den Steuersatz der Grunderwerbsteuer setzt jedes Bundesland selbst fest. Deshalb kostet derselbe Kaufpreis je nach Bundesland unterschiedlich viel Steuer.
Grundlage: Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG in Verbindung mit § 11 GrEStG
Das Bauordnungsrecht ist Landessache. Für Bayern gilt die Bayerische Bauordnung (BayBO), und damit gelten hier eigene Regeln dafür, was genehmigungsfrei ist, welche Abstände einzuhalten sind und wie lange die Behörde gegen einen Bau ohne Genehmigung noch vorgehen kann. Ein Anbau, der im Nachbarland keine Genehmigung brauchte, kann hier eine gebraucht haben.
Grundlage: die Bayerische Bauordnung (BayBO)
Die Rechtslage in Deutschland
Wann überhaupt verrechnet werden darf
Ohne Vereinbarung im Mietvertrag schuldet der Mieter GAR KEINE Betriebskosten, dann ist die Miete eine Inklusivmiete (§ 556 Abs. 1 BGB). Ist die Umlage vereinbart, ist der Katalog des § 2 BetrKV abschließend; nicht genannte Posten sind nur über die Auffangziffer 17 umlegbar, und nur wenn sie im Vertrag einzeln stehen.
Was auf die Abrechnung darf
Der Katalog ist abschließend bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Grundsteuer, Wasserversorgung und Entwässerung, Heizung und Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gebäudereinigung und Schädlingsbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, aber ohne dessen Reparatur- und Verwaltungsanteil, Gemeinschaftsantenne oder Breitband, Wäschepflege-Einrichtungen und sonstige Betriebskosten, aber nur wenn im Vertrag einzeln benannt (§ 2 Nr. 17 BetrKV).
Was nicht auf die Abrechnung darf
Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, also Hausverwaltung, Buchhaltung, Kontoführung, Instandhaltung und Instandsetzung, auch kleine Reparaturen, Reparaturanteil im Hauswart-Vertrag, Mietausfall und Leerstandskosten, Bankgebühren und Mahnkosten und Rechtsverfolgungskosten gegen andere Mieter. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.
Die Fristen
Abrechnung binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums, sonst kann der Vermieter nichts mehr nachfordern (§ 556 Abs. 3 BGB). Der Mieter kann binnen zwölf Monaten nach Zugang Einwendungen erheben.
Grundlage: § 2 BetrKV (Aufstellung der Betriebskosten), § 556 BGB (Vereinbarung und Abrechnung). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.
Häufige Fragen
Muss ich eine Nachzahlung leisten, solange ich die Abrechnung prüfe?
Eine Nachforderung wird erst fällig, wenn die Abrechnung formell in Ordnung ist. Ist sie es nicht, ist auch die Nachzahlung nicht fällig. Zahlen Sie unter Vorbehalt, wenn Sie den Streit nicht eskalieren wollen, aber Ihre Einwendungen behalten möchten.
Was gilt, wenn der Vermieter zu spät abrechnet?
In mehreren Ländern verliert er dann den Anspruch auf eine Nachzahlung, ein Guthaben müssen Sie aber weiterhin bekommen. Die Frist wirkt also nur in eine Richtung.
Wie lange kann ich rückwirkend prüfen?
Das hängt an der Einwendungsfrist Ihres Landes und daran, wann Ihnen die Abrechnung zugegangen ist. Abgelaufene Jahre lassen sich in der Regel nicht mehr aufrollen, auch wenn der Fehler eindeutig ist.
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