Betriebskostenabrechnung in Brüssel prüfen

Abschließender Katalog

Steht ein Posten nicht im Gesetz, darf er nicht umgelegt werden, auch nicht mit einer Klausel im Vertrag. Eine solche Klausel ist dann wirkungslos.

Offener Katalog

Umgelegt werden darf, was vereinbart ist. Dann verschiebt sich die Prüfung vom Gesetz in den Vertrag, und die entscheidende Frage lautet, ob der Posten dort einzeln benannt ist.

Die drei Klassiker, die selten hineingehören

Drei Posten sind in mehreren Ländern ausdrücklich ausgenommen und tauchen trotzdem regelmäßig in Abrechnungen auf. Wer nur diese drei prüft, hat den größten Teil der strittigen Beträge erfasst.

In der Region Brüssel gilt für Wohnungsmieten ein eigenes Referenzmietgitter (grille indicative des loyers), das die zulässige Miete anhand von Fläche, Gebäudetyp, Gemeinde und Zustand der Wohnung errechnet. Seit Mai 2025 darf die vereinbarte Miete in Brüssel diesen Referenzwert um höchstens 20 Prozent übersteigen, eine feste Grenze, die es in den anderen beiden belgischen Regionen so nicht gibt. Liegt die Miete darüber, kann der Mieter vor der eigens dafür geschaffenen Paritätischen Mietkommission (commission paritaire locative) eine Herabsetzung verlangen. Wer in Brüssel eine Wohnung mietet, prüft deshalb zuerst den Referenzwert seiner Adresse, nicht nur den verlangten Preis.

Grundlage: Ordonnance vom 28.10.2021 zur Einrichtung der Commission paritaire locative; Ordonnance vom Mai 2025 zur Begrenzung auf 20 Prozent über dem Referenzmietgitter, Referenzwerte zuletzt im Januar 2026 an den Gesundheitsindex angepasst

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Das Decreet teilt nach einem klaren Prinzip: Kosten der Ausübung dinglicher Rechte trägt der Vermieter, Kosten der Nutzung trägt der Mieter. Die Liste der Flämischen Regierung ist ausdrücklich NICHT limitativ, es kommt also auf die Zuordnung nach diesem Prinzip an. Eine Ausnahme ist absolut: Die Grundsteuer darf bei Wohnungsmiete niemals auf den Mieter gelegt werden, auch nicht mit Vertragsklausel.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind Kosten, die mit der NUTZUNG der Wohnung zusammenhängen, Verbrauch von Wasser, Gas und Strom, gemeinschaftliche Betriebskosten wie Reinigung, Aufzug, Beleuchtung und Heizkosten nach Verbrauch.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind onroerende voorheffing, die Grundsteuer, NIE und ohne Ausnahme, Kosten, die mit dem EIGENTUM zusammenhängen, also mit der Ausübung dinglicher Rechte, Erhaltung der Bausubstanz und große Reparaturen und Gebäudeversicherung des Eigentümers. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Kosten und Lasten müssen in einer GESONDERTEN Abrechnung stehen, getrennt von der Miete. Der Mieter kann jederzeit die Belege verlangen, und der Vermieter muss sie vorlegen.

Muss ich eine Nachzahlung leisten, solange ich die Abrechnung prüfe?

Eine Nachforderung wird erst fällig, wenn die Abrechnung formell in Ordnung ist. Ist sie es nicht, ist auch die Nachzahlung nicht fällig. Zahlen Sie unter Vorbehalt, wenn Sie den Streit nicht eskalieren wollen, aber Ihre Einwendungen behalten möchten.

Was gilt, wenn der Vermieter zu spät abrechnet?

In mehreren Ländern verliert er dann den Anspruch auf eine Nachzahlung, ein Guthaben müssen Sie aber weiterhin bekommen. Die Frist wirkt also nur in eine Richtung.

Wie lange kann ich rückwirkend prüfen?

Das hängt an der Einwendungsfrist Ihres Landes und daran, wann Ihnen die Abrechnung zugegangen ist. Abgelaufene Jahre lassen sich in der Regel nicht mehr aufrollen, auch wenn der Fehler eindeutig ist.